Points à observer lors de la remise d’un logement

Quitter un logement locatif signifie souvent tourner le regard vers l’avenir et aborder une nouvelle étape de la vie. Mais avant cela, il faut jeter un coup d’œil dans le rétroviseur lors de l’état des lieux.

Il n’est pas rare que celui-ci soit source de différends entre les locataires et le bailleur après le déménagement. Les juristes d’AXA-ARAG vous expliquent quels sont les droits et obligations des deux parties ainsi que les points à observer lors de la remise des clés.

Qu’implique la remise d’un logement?

Lors de la remise des clés, le bailleur étudie les détails à la loupe: il vérifie et documente l’état des lieux. Y a-t-il des défauts ou des dommages qui n’existaient pas lors de l’emménagement? Faut-il réparer, renouveler ou remplacer quelque chose? Après l’inspection de toutes les pièces, il peut encore être nécessaire de relever les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité afin de s’assurer que les locataires ne paient que ce qu’ils ont réellement consommé. La procédure de libération du logement se termine par la remise des clés et la signature du procès-verbal de l’état des lieux de sortie. 

Contenu du procès-verbal de l’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est un élément important de la procédure de remise d’un logement. C’est dans ce document qu’est consigné l’état du bien locatif au moment du départ. Il permet de mettre les choses au clair entre le bailleur et les locataires. Les deux parties documentent ensemble l’état du logement. Si elles sont d’accord sur tous les points, elles signent le procès-verbal de l’état des lieux de sortie. Bien entendu, les défauts déjà documentés lors de l’emménagement ne peuvent pas être attribués aux locataires.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie devrait contenir les points suivants:

• Noms des personnes concernées
• Informations sur le logement
• Date de la remise des clés
• Description de l’état des lieux
• Dommages et défauts
• Relevés des compteurs
• Informations sur les clés

Il est important de décrire en détail l’état du logement, notamment les défauts, et de prendre des photos des dommages. Une assistance juridique n’est généralement pas nécessaire lors de l’état des lieux. Néanmoins, s’il faut s’attendre à des difficultés, la présence d’un ou d’une spécialiste peut se révéler judicieuse. La signature du procès-verbal d’état des lieux de sortie vous engage à prendre en charge tous les dommages qui y sont mentionnés.

Conseil: relisez attentivement ce procès-verbal et signez-le uniquement si vous êtes d’accord avec son contenu.

Droits et obligations lors de la remise d’un logement

Que vous soyez locataire ou bailleur, il est dans votre intérêt de que le bail se termine sans complications. L’état des lieux doit y contribuer, mais c’est précisément son établissement qui suscite souvent des discussions autour des questions de responsabilité. Qui est responsable de quoi? Notre liste permet de clarifier les choses.

Droits des locataires

• Un logement irréprochable et propre: les locaux dans lesquels vous emménagez doivent être habitables et nettoyés à fond. S’ils présentent des dommages ou des défauts qui ne relèvent pas de l’usure normale, vous avez le droit de demander des réparations. En d’autres termes, le bailleur doit veiller à ce que les locataires précédents laissent le logement en bon état. 
• État des lieux: il s’agit d’une étape importante qui permet de constater l’état du logement. Vous y avez donc droit non seulement lorsque vous quittez les locaux, mais aussi lorsque vous démarrez un nouveau contrat de location. Saisissez cette occasion importante pour prendre directement position à l’égard de réclamations ou pour soulever d’éventuels doutes ou questions. En tant que locataire, vous n’avez pas l’obligation d’assister à l’état des lieux, mais pouvez demander à une personne de confiance de vous représenter. Conseil: si vous constatez des défauts après l’emménagement, dressez-en une liste, photos à l’appui, et envoyez-la par lettre recommandée au bailleur dans un délai de dix jours. 
• Remboursement de la garantie de loyer: la location prend fin dès que le contrat de bail arrive à échéance. Votre garantie de loyer vous est alors remboursée en l’absence de créances impayées ou de dommages constatés dans le logement loué. Mais si vous devez encore régler des factures en souffrance, le bailleur a le droit de retenir la caution pendant un an au maximum. Conseil: passé ce délai, vous pouvez demander à la banque de vous verser la caution, même sans l’accord du bailleur.

Obligations des locataires

• Remise des clés dans les règles: lorsque vous quittez votre logement, vous avez l’obligation de le laisser en bon état. La propreté est un point important en la matière: il faut nettoyer à fond la cuisine et la salle de bain en particulier, mais aussi toutes les autres pièces, fenêtres et stores inclus. Dans certains cas, le contrat de location stipule que vous devez remettre le logement simplement balayé. C’est alors une entreprise externe qui assure le nettoyage, dont le coût est facturé aux locataires par le bailleur sous forme de forfait.
• Réparation des défauts et des dommages: selon le droit suisse du bail à loyer, vous avez l’obligation de maintenir le logement en bon état pendant la durée de votre contrat de location. Le bailleur tolère l’usure normale, mais pas l’usure excessive. Si un dommage survient par votre faute, vous devez le réparer avant de déménager. Si vous avez apporté des modifications à la structure du logement, vous devez remettre celui-ci dans son état d’origine, sauf convention contraire avec le bailleur. Il est souvent difficile de savoir qui est responsable des réparations d’ordre esthétique. À cet égard, l’art. 259 CO (droit du bail à loyer) prévoit la disposition suivante: les locataires doivent remédier aux défauts pouvant être éliminés par de menus travaux. Ils ne sont tenus de participer aux frais de rénovation qu’en cas d’usure inhabituelle.

Droits des bailleurs

• Date de l’état des lieux: celui-ci est important pour le bailleur également, car il lui permet d’exclure ou de clarifier des questions de responsabilité. Sa date peut être définie dans le contrat de location, mais elle est généralement convenue de manière individuelle. La remise du logement doit avoir lieu au plus tard le dernier jour ouvrable (samedis inclus) qui précède la fin du contrat de bail.  
• Facturation des travaux de remise en état: il arrive souvent que les dommages ne relevant pas de l’usure normale doivent être réparés par des professionnels. Le bailleur a le droit de déduire les coûts correspondants de la garantie de loyer. Il peut procéder de même avec les frais de l’entreprise chargée d’un nettoyage supplémentaire si celui-ci est nécessaire. 

Obligations des bailleurs

• Prise en compte de délais: si la régie ou le bailleur constatent des défauts ou des dommages lors de l’état des lieux, ils doivent donner aux locataires le temps nécessaire pour y remédier. Ils ne peuvent entreprendre des démarches juridiques qu’après l’expiration d’un délai raisonnable. La responsabilité des locataires ne peut être engagée que si le bailleur signale des dommages à ceux-ci et leur demande explicitement de les réparer. Qu’en est-il des dommages qui ne sont découverts qu’après la remise du logement? En vertu de l’article 267a du Code des obligations, les anciens locataires n’en sont plus responsables. Font exception à cette règle les dommages «qu’il n’était pas possible de déceler lors des vérifications usuelles» (en allemand). Il faut les signaler immédiatement aux locataires.
• Loyauté envers les locataires: le bailleur doit tolérer l’usure normale et ne pas la facturer aux locataires. En outre, il est tenu de prendre en compte la durée de vie (en allemand) généralement admise pour les revêtements de sol, de mur et de plafond ainsi que pour les appareils. En d’autres termes, il peut demander aux locataires une participation proportionnelle aux coûts lorsqu’un objet est partiellement amorti. Il doit prendre en charge l’intégralité des frais si la durée de vie escomptée de ce dernier est dépassée.