Was Sie bei der Wohnungsübergabe beachten sollten

Aus einer Mietwohnung auszuziehen, ist häufig mit einem Blick in die Zukunft und einem neuen Lebensabschnitt verbunden. Doch vorher heisst es: zurückschauen – bei der berühmt-berüchtigten Wohnungsübergabe.

Nicht selten sorgt genau diese nach dem Auszug für Auseinandersetzungen zwischen Mietenden und Vermietenden. Unsere Rechtsexpertinnen und -experten der AXA-ARAG verraten Ihnen, was die Rechte und Pflichten beider Parteien sind und worauf Sie bei der Wohnungsübergabe achten sollten.

Was gehört zur Wohnungsübergabe?

Bei der Wohnungsübergabe schaut die Vermieterin oder der Vermieter ganz genau hin: Der Zustand der Wohnung wird geprüft und dokumentiert. Gibt es Mängel oder Schäden, die beim Einzug noch nicht vorhanden waren? Muss etwas ausgebessert, erneuert oder ersetzt werden? Nach dem Rundgang durch sämtliche Räume müssen ggf. noch die Zählerstände für Wasser, Gas und Strom abgelesen und notiert werden. So lässt sich sicherstellen, dass Mieterinnen und Mieter nur das bezahlen, was sie tatsächlich verbraucht haben. Den Abschluss der Wohnungsübergabe bildet die Schlüsselübergabe sowie die Unterzeichnung des Wohnungsübergabeprotokolls. 

Das beinhaltet ein Protokoll zur Wohnungsübergabe

Ein wichtiges Element bei der Übergabe einer Wohnung ist das sogenannte Übergabeprotokoll. Dieses Dokument hält den Zustand einer Mietsache beim Auszug fest. Es dient dazu, Transparenz und Klarheit zwischen Vermietenden und Mietenden zu schaffen. Gemeinsam dokumentieren beide Parteien den Zustand der Mietwohnung. Wenn sie sich in allem einig sind, unterschreiben sie anschliessend das Übergabeprotokoll. Selbstverständlich können Mängel, die bereits beim Einzug dokumentiert wurden, der Mieterin oder dem Mieter nicht angelastet werden.

Ein Übergabeprotokoll sollte folgende Punkte enthalten:

• Namen der Beteiligten
• Angaben zur Wohnung
• Datum der Übergabe
• Beschreibung des Zustands
• Schäden und Mängel
• Zählerstände
• Angaben zu Schlüsseln

Es ist wichtig, den Zustand der Wohnung und insbesondere die Mängel detailliert zu beschreiben. Schäden sollten zusätzlich fotografiert werden. Ein Rechtsbeistand ist bei einer Wohnungsübergabe meistens nicht notwendig. Wenn allerdings mit Schwierigkeiten zu rechnen ist, kann die Anwesenheit einer Fachperson sinnvoll sein. Die Unterzeichnung des Übergabeprotokolls verpflichtet Sie, für alle darin erwähnten Schäden aufzukommen.

Tipp: Lesen Sie das Protokoll vor der Unterzeichnung noch einmal gründlich durch und unterschreiben Sie nur, wenn Sie mit dem Inhalt einverstanden sind.

Rechte und Pflichten bei der Wohnungsübergabe

Ob Mieterschaft oder Vermietende: Grundsätzlich ist es im Interesse beider Parteien, das Mietverhältnis unkompliziert und konfliktfrei zu beenden. Die Wohnungsübergabe soll dazu beitragen. Doch gerade dabei kommt es häufig zu Diskussionen über Zuständigkeiten. Wer ist für was verantwortlich? Unsere Liste schafft Klarheit.

Rechte von Mieterinnen und Mietern

• Eine intakte und saubere Wohnung: Die Wohnung, die Sie übernehmen, muss gründlich gereinigt und bewohnbar sein. Wenn in der Wohnung Schäden oder Mängel auftreten, die nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen sind, haben Sie das Recht auf Reparatur. Das heisst, Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter muss dafür sorgen, dass Ihre Vormieterinnen oder Vormieter die Wohnung entsprechend zurücklassen bzw. in einem gebrauchsfähigen Zustand überlassen. 
• Persönliche Wohnungsübergabe: Die Wohnungsübergabe ist ein wichtiger Schritt, um den Zustand der Wohnung festzuhalten. Deshalb haben Sie das Recht auf eine solche Übergabe – und das nicht nur beim Auszug: Bei Antritt eines neuen Mietverhältnisses steht Ihnen diese ebenfalls zu. Nutzen Sie diese wichtige Gelegenheit, zu Beanstandungen direkt Stellung zu nehmen bzw. allfällige Fragen oder Bedenken zu äussern. Als Mieterin oder Mieter sind Sie übrigens nicht verpflichtet, der Übergabe beizuwohnen. Die Vertretung durch eine Vertrauensperson ist möglich. Tipp: Sollten Sie nach dem Einzug noch Mängel feststellen, erstellen Sie eine Liste inkl. Fotos und schicken Sie diese innert 10 Tagen per Einschreiben an die Vermieterschaft. 
• Rückzahlung der Mietkaution: Sobald der Mietvertrag ausgelaufen ist, endet das Mietverhältnis. Anschliessend sollte Ihre Mietkaution zurückbezahlt werden – zumindest, wenn es keine offenen Forderungen oder Schäden an der Mietwohnung gibt. Falls Sie noch etwas schuldig sind, dürfen Vermietende die Kaution bis zu einem Jahr zurückbehalten. Tipp: Nach Ablauf dieses Zeitraums können Sie die Auszahlung der Kaution bei der Bank beantragen – auch ohne Zustimmung von Vermieterin oder Vermieter.

Pflichten von Mieterinnen und Mietern

• Ordnungsgemässe Übergabe der Wohnung: Wenn Sie aus der Wohnung ausziehen, sind Sie verpflichtet, sie in einem ordentlichen Zustand zu hinterlassen. Ein wichtiger Punkt ist dabei die Sauberkeit: Insbesondere Bad und Küche, aber auch alle anderen Räume einschliesslich der Storen und Fenster müssen gründlich gereinigt werden. In einigen Fällen schreibt der Mietvertrag vor, dass Sie die Wohnung besenrein zurücklassen müssen. Die Reinigung übernimmt dann eine externe Firma, deren Kosten die Vermietenden in Form einer Pauschale auf die Mieterinnen und Mieter umlegen.
• Behebung von Mängeln und Schäden: Sie sind gemäss Schweizer Mietrecht verpflichtet, den Zustand der Wohnung während Ihrer Mietdauer zu erhalten. Normale Abnutzung ist von der Vermieterschaft hinzunehmen, nicht aber übermässige. Kommt es durch Ihr Verschulden zu einem Schaden, müssen Sie diesen vor Ihrem Auszug beheben. Auch sind Sie verantwortlich, bauliche Veränderungen an der Wohnung wieder rückgängig zu machen – es sei denn, Sie haben mit der Vermieterin oder dem Vermieter etwas anderes vereinbart. Häufig gibt es Unklarheiten, wer für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Hier legt das Schweizer Mietrecht in Artikel 259 fest: Kleinere Mängel haben Mietende zu beheben. An Renovierungskosten müssen Sie sich jedoch nur beteiligen, wenn eine ausserordentliche Abnutzung vorliegt.

Rechte von Vermieterinnen und Vermietern

• Vereinbarung einer Wohnungsübergabe: Auch für Vermietende ist die Wohnungsübergabe wichtig, denn so können sie Haftbarkeiten ausschliessen oder klären. Es ist möglich, den Zeitpunkt der Wohnungsübergabe bereits im Mietvertrag festzulegen. Meist wird jedoch ein individueller Termin vereinbart. Die Übergabe sollte spätestens am letzten Werktag (inklusive Samstage) vor Ende des Mietverhältnisses stattfinden.  
• Verrechnung von Instandsetzungsarbeiten: Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, müssen oft professionell behoben werden. Die Kosten hierfür dürfen Vermieterinnen und Vermieter von der Mietkaution abziehen. Genauso ist es ihr Recht, die Kosten für die Reinigungsfirma zu verrechnen, wenn nachgereinigt werden muss. 

Pflichten von Vermieterinnen und Vermietern

• Berücksichtigung von Fristen: Wenn Verwaltung oder Vermietende bei der Wohnungsübergabe Mängel oder Schäden feststellen, müssen sie der Mietpartei ausreichend Zeit für deren Beseitigung geben. Erst nach Ablauf einer angemessenen Frist dürfen sie rechtliche Schritte einleiten. Die Mieterin oder der Mieter kann nur haftbar gemacht werden, wenn die Vermieterin oder der Vermieter auf die Schäden aufmerksam macht und explizit die Ausbesserung verlangt. Doch was ist mit Schäden, die erst nach der Wohnungsrückgabe entdeckt werden? Für diese trägt die bisherige Mietpartei nach Artikel 267a des Obligationenrechts keine Verantwortung mehr. Eine Ausnahme sind Schäden, «die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.» Sie müssen der Mieterin oder dem Mieter umgehend gemeldet werden.
• Fairness gegenüber der Mieterschaft: Vermieterin oder Vermieter müssen normale Abnutzung akzeptieren und dürfen diese der Mieterschaft nicht in Rechnung stellen. Auch sind sie verpflichtet, die allgemein übliche Lebensdauer für Boden-, Wand- und Deckenbeläge sowie für Geräte zu berücksichtigen. Das bedeutet, dass Mieterinnen und Mieter prozentual an den Kosten beteiligt werden dürfen, wenn ein Objekt teilweise amortisiert ist. Nach Ablauf der erwartbaren Lebensdauer gehen Ersatz oder Renovation vollumfänglich zulasten von Vermieterin oder Vermieter.