Cosa tenere presente quando si consegna un appartamento

Spesso lasciare un immobile preso in affitto significa guardare al futuro pronti a iniziare un nuovo capitolo della propria vita. Tuttavia, prima di potersi lasciare completamente alle spalle la tappa precedente bisogna affrontare la famigerata consegna dell'appartamento,

un passaggio obbligato che, dopo il trasloco, non di rado provoca tensioni tra gli ormai ex inquilini e i locatori. In questo articolo, gli esperti di diritto di AXA-ARAG vi rivelano quali sono i diritti e i doveri di entrambe le parti e di cosa va tenuto presente in relazione alla consegna dell’immobile.

In cosa consiste la consegna dell’appartamento?

La consegna dell'appartamento è il momento in cui il locatore o la locatrice ispeziona a fondo l’immobile, controllando e documentando in dettaglio il relativo stato: ci sono difetti o danni in più rispetto a quando vi eravate trasferiti lì? Ci sono cose da aggiustare, rimodernare o sostituire? Dopo essere passati per tutte le stanze viene poi eventualmente anche letto il contatore di acqua, gas ed elettricità, per garantire che le locatarie e i locatari paghino solo l‘effettivo consumo. La consegna dell’appartamento si conclude con la restituzione delle chiavi e la firma del verbale. 

In cosa consiste il verbale della consegna dell’appartamento?

Il cosiddetto verbale di consegna è un elemento fondamentale della restituzione dell’immobile. Registra lo stato di un oggetto locato al momento dell’uscita degli ormai ex inquilini e serve a garantire chiarezza e trasparenza tra locatori e locatari, in quanto le due parti documentano insieme le condizioni dell'appartamento. Una volta d’accordo su tutto, il documento viene firmato congiuntamente. Evidentemente i difetti che erano già presenti al momento dell’arrivo nell’appartamento non possono essere addebitati alla persona che ha preso in affitto l’immobile.

Il verbale di consegna dovrebbe comprendere i seguenti punti:

• nome delle parti
• dati relativi all’appartamento
• data della consegna
• descrizione dello stato
• danni e difetti
• lettura dei contatori
• indicazioni sulle chiavi

Lo stato dell’appartamento e soprattutto i difetti vanno assolutamente descritti nel dettaglio. I danni andrebbero inoltre documentati con delle foto. In genere la consegna di un immobile non richiede la presenza di un assistente giuridico, tuttavia quando si prevedono complicazioni può essere una soluzione indicata. La firma del verbale vi obbliga ad assumervi tutti i danni menzionati nel documento.

Un suggerimento: prima di apporre la vostra firma, leggete con attenzione il verbale ancora una volta e sottoscrivetelo solo se siete d’accordo con quanto riportato.

Diritti e doveri in relazione alla consegna dell’appartamento

In linea di principio, sia i locatori che i locatari auspicano che il rapporto termini in modo pacifico e senza problemi. La consegna dell’appartamento dovrebbe in effetti contribuire in tal senso, ma in realtà è proprio qui che spesso nascono discussioni sulle responsabilità delle due parti. Chi è responsabile di cosa? Il nostro elenco vi aiuterà a fare chiarezza.

Diritti di locatarie e locatari

• Appartamento intatto e pulito: quando entrate in un appartamento, questo dev’essere stato pulito a fondo e trovarsi in condizioni abitabili. Se si riscontrano danni o difetti non riconducibili all’usura normale, avete diritto a chiedere una riparazione. Ciò significa che la locatrice o il locatore deve assicurarsi che gli inquilini precedenti lascino l’immobile in uno stato consono e idoneo all’uso. 
• Consegna dell'appartamento di persona: la consegna dell’appartamento è una tappa fondamentale che consente di registrare lo stato dell’oggetto locato. Di conseguenza, avete diritto a tale procedura non solo quando ve ne andate, bensì anche quando iniziate un nuovo rapporto di locazione. Sfruttate quest’importante occasione per prendere direttamente posizione di fronte a eventuali contestazioni e/o per dare voce alle vostre domande o dubbi. Tra l’altro, in quanto locatarie o locatari non siete per forza tenuti a partecipare personalmente: una persona di fiducia può fare le vostre veci. Un suggerimento: se dopo essere entrati nell’appartamento constatate la presenza di ulteriori difetti, fate una lista (foto incluse) e inviatela per raccomandata alla parte locatrice entro 10 giorni. 
• Restituzione della cauzione: non appena il contratto di locazione scade, il rapporto locativo giunge al termine. A quel punto la cauzione deve esservi restituita, a meno che non ci siano crediti non ancora saldati o danni all’immobile preso in affitto. Nel caso vi fossero ancora debiti, i locatori possono tenere la cauzione per massimo altri dodici mesi. Un suggerimento: allo scadere di questo termine potete richiedere il versamento della cauzione direttamente alla banca, anche senza il consenso della parte locatrice.

Doveri di locatarie e locatari

• Consegna corretta dell’appartamento: quando uscite dall’appartamento siete obbligati a lasciarlo in uno stato consono. Uno degli aspetti più cruciali è la pulizia, in particolare di bagno e cucina ma anche delle altre stanze, incluso il tendone del balcone e le finestre. Tutto dev’essere stato pulire a fondo. In alcuni casi il contratto di locazione prevede che l’appartamento vada pulito in modo solo superficiale, perché poi la pulizia completa verrà realizzata da un’impresa esterna a carico degli inquilini, i quali versano ai locatori un importo forfettario.
• Riparazione di danni o difetti: conformemente al diritto di locazione svizzero, gli affittuari sono tenuti a mantenere lo stato dell’immobile per la durata della locazione. La normale usura deve essere assunta dalla parte locatrice, ma non se è eccessiva. Qualora provocaste un danno, siete tenuti a ripararlo prima di uscire dall’immobile. Su di voi ricade inoltre la responsabilità di riportare allo stato originale l’appartamento se vi avete apportato modifiche edilizie, a meno che non abbiate stabilito diversamente con la locatrice o il locatore. Nel caso di riparazioni estetiche, spesso la situazione è poco chiara. L’articolo 259 del diritto di locazione svizzero stabilisce che il conduttore è tenuto a rimuovere piccoli difetti. Tuttavia, siete chiamati a rispondere ai costi di rinnovo solo in caso di usura straordinaria.

Diritti di locatrici e locatori

• Appuntamento per la consegna dell’appartamento: la resa dell’immobile è importante anche per la parte locatrice, in quanto possono ridimensionare o chiarire le loro responsabilità. È possibile definire il momento della consegna dell’appartamento già nel contratto di locazione, tuttavia di solito si fissa un appuntamento individuale. La restituzione dovrebbe avvenire al più tardi all’ultimo giorno lavorativo (sabato inclusi) prima della fine del rapporto di locazione.  
• Addebitamento dei lavori di riparazione: i danni che eccedono la normale usura devono spesso essere riparati da professionisti. La parte locatrice ha il diritto di detrarre questi costi dalla cauzione d’affitto, così come gli eventuali costi di un’impresa di pulizia qualora l'appartamento richiedesse ulteriori pulizie. 

Doveri di locatrici e locatori

• Osservanza delle scadenze: se in occasione della consegna delle chiavi l’amministrazione o la parte locatrice constata danni o difetti, agli inquilini dev’essere dato tempo sufficiente per rimuoverli. Si possono avviare azioni legali solo dopo la scadenza di un termine adeguato. Gli inquilini possono essere resi responsabili solo quando la locatrice o il locatore segnala i danni e richiede esplicitamente che siano riparati. Ma cosa succede con i danni che vengono scoperti solo dopo la consegna dell’appartamento? Secondo l’articolo 267a del codice delle obbligazioni, gli affittuari ormai usciti non sono più tenuti a rispondere, «salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica» (in tedesco). Questi devono essere notificati immediatamente alla parte locataria.
• Integrità nei confronti degli inquilini: i locatori devono accettare l’usura normale e non possono farla pagare a chi prende in affitto l’immobile. Sono inoltre tenuti a tenere conto della durata di vita (in tedesco) abituale di pavimenti, pareti, rivestimenti ed elettrodomestici. Ciò significa che, se un oggetto è già stato parzialmente ammortizzato, locatarie e locatari possono dover partecipare solo a una percentuale dei costi. Alla scadenza del ciclo di vita prevedibile, la sostituzione o la riparazione sono interamente a carico della parte locatrice.