Droit du bail: quels sont mes droits et mes obligations en tant que locataire?

Dans quelles circonstances a-t-on droit à une réduction de loyer? Peut-on soi-même proposer une nouvelle ou un nouveau locataire et quand le bailleur doit-il l’accepter? En quoi consiste le devoir de diligence? Tout locataire a intérêt à connaître ses droits et ses obligations.

Je voudrais repeindre la chambre de mon bébé en bleu layette. Faut-il que je demande la permission à mon bailleur? 

En général, non. Mais vous devrez avoir repeint les murs dans la couleur d’origine à la fin du bail, sauf si vous avez obtenu l’accord écrit de votre bailleur et que le locataire suivant souhaite conserver la nouvelle couleur de mur. 

Quels travaux de rénovation sont à ma charge?

Un logement doit en principe être restitué dans l’état dans lequel il était lors de l’emménagement. On prend toutefois en compte l’usure normale résultant d’un usage conforme au contrat, comme la décoloration de la peinture des murs ou l’usure des sols.

Néanmoins, si le logement est excessivement usé ou présente de réels dégâts, les locataires doivent le remettre en état ou prendre à leur charge les travaux correspondants. Soulignons ici que les objets se trouvant dans un logement ont une certaine durée de vie. En fonction de cette dernière, seule la valeur résiduelle de l’objet au moment du déménagement doit être restituée. 

Au bout de combien d’années puis-je demander que le logement que je loue soit repeint ou rénové?

Si vos toilettes fuient ou que le chauffage ne marche plus correctement, vous avez le droit de demander une réparation par un professionnel. En revanche, le simple rafraîchissement des murs en cours de bail n’est pas compris dans la location.

Vous trouverez ici (en allemand) de plus amples informations sur le droit au rafraîchissement des murs dans un logement locatif. 

Je viens d’avoir un enfant. Or mon bailleur souhaite faire des travaux dans notre logement. Puis-je m’y opposer?

Le bailleur est généralement libre d’effectuer des travaux de rénovation ou d’assainissement dans la chose louée dès lors qu’ils se déroulent dans la limite du supportable pour les locataires et que le bail n’est pas résilié. Le seuil de tolérance doit être déterminé au cas par cas selon des critères objectifs. L’usage sans désagréments de la chose louée et l’entretien de l’immeuble génèrent parfois des conflits. Notre conseil: prenez contact avec votre bailleur pour trouver une solution, par exemple le report des travaux de rénovation.

Le bailleur peut-il me dicter le nombre de jours pendant lesquels je peux héberger mes parents venus du Brésil pour me rendre visite?

Non, votre bailleur ne peut rien vous imposer. Pas plus en ce qui concerne les personnes accueillies que la durée de leur séjour.

Mon bailleur peut-il décider de la fréquence à laquelle mon amie vient passer la nuit chez moi?

Non, tant que votre amie se conforme aux dispositions du contrat de bail et du règlement intérieur, le droit du bail ne prévoit rien en la matière.

J’envisage de prendre un congé sabbatique et de sous-louer mon appartement à un ami pendant six mois. Mon bailleur peut-il me l’interdire?

Non, la sous-location ne peut pas être interdite par le bailleur. Vous devez en revanche l’informer de la sous-location et lui communiquer l’identité du sous-locataire.

Dois-je informer mon bailleur de toute absence prolongée?

Non, vous n’avez pas à informer votre bailleur de votre présence ou de votre absence. Toutefois, si des dommages résultent de la non-occupation du logement, par exemple en raison de l’absence d’aération, votre bailleur peut vous en tenir responsable. 

En tant que locataire, suis-je en droit d’exiger une station de recharge?

En Suisse, si vous louez votre logement, vous ne pouvez pas exiger de votre bailleur qu’il équipe votre place de stationnement d’une station de recharge (Wallbox), sauf si cette dernière est prévue dans votre contrat de location.

Mon bailleur ne souhaite pas installer de Wallbox dans le garage souterrain. Puis-je installer la station de recharge à mes frais?

Si votre bailleur n’autorise pas l’installation d’une station de recharge, vous n’avez pas le droit de l’installer à vos frais, ni seul ni avec d’autres locataires.

En vertu de l’article 260a CO, le locataire doit obtenir le consentement écrit du bailleur pour les modifications qu’il prévoit d’entreprendre sur la chose louée.

J’ai obtenu l’accord de mon propriétaire pour installer une Wallbox au niveau de ma place de stationnement. Les frais sont-ils exclusivement à ma charge?

Si vous avez obtenu l’accord du propriétaire pour faire installer une station de recharge, ce dernier vous doit une indemnité à la fin du bail au titre de l’éventuelle plus-value. Nous recommandons, avant l’installation, de convenir par écrit du montant concret de cette indemnité.

Si votre propriétaire est disposé à installer la Wallbox à ses frais, il pourrait invoquer cette installation pour justifier une augmentation du loyer, car il s’agit d’un investissement ayant amélioré la valeur.

Si plusieurs locataires souhaitent faire installer une Wallbox commune, les coûts peuvent être répartis entre chaque locataire, selon le droit du bail. Et si de futurs locataires souhaitent utiliser la station de recharge, il est raisonnable qu’ils participent, eux aussi, aux frais d’installation.

Mon logement, situé sous les toits, devient vite étouffant en été. À partir d’une certaine température, puis-je demander une réduction de loyer à mon bailleur?

Il n’existe aucune réglementation en la matière. Si ces températures extrêmes sont dues à des défauts de construction, vous êtes en droit de demander une réduction de loyer. Il convient aussi de vérifier au cas par cas ce qu’on est en droit d’attendre d’un logement donné.

Dans l’appartement que je loue, je ne peux pas utiliser la cheminée à cause d’un problème avec le conduit. Puis-je demander une baisse de loyer jusqu’à ce que ce défaut soit réparé?

Selon le droit du bail, si l’objet loué présente un défaut, vous avez droit à sa réparation. Dans votre cas, vous pouvez demander une réduction de loyer à votre bailleur pour la période allant du moment où celui-ci en a été informé jusqu’au moment où le défaut a été éliminé.

Il n’existe pas de règle précise pour calculer le montant de cette réduction. Elle est toujours fonction de l’ampleur du désagrément subi qui vous empêche de jouir pleinement de votre logement. Si la cheminée sert à le chauffer, ce désagrément est important et la baisse de loyer pourra donc être significative. Si ce n’est pas le cas, p. ex. s’il existe aussi un chauffage central, le désagrément sera jugé faible et la baisse de loyer sera par conséquent minime.

Il y a des moisissures dans ma salle de bain, mais la gérance de l’immeuble ne s’en soucie guère. Que puis-je faire?

La présence de moisissures constitue un défaut de l’objet loué. Le bailleur doit faire appel à un spécialiste pour régler ce problème de moisissures, imputable sur les frais de gérance. Si le bailleur ne peut être joint ni par téléphone ni par courrier, vous devez adresser une réclamation au responsable par lettre recommandée. En l’absence de réaction de ce dernier, vous êtes en droit de déposer une plainte auprès de l’autorité de conciliation compétente.

Vous voulez demander à votre bailleur d’éliminer un défaut dans le logement? Sur MyRight, vous trouverez à cet effet un modèle gratuit.

La présence de moisissures dans le logement justifie-t-elle une réduction de loyer?

Oui, la présence de moisissures dans le logement constitue un défaut et, par conséquent, un motif de réduction du loyer, au même titre que l’élimination du défaut. Si le bailleur est en mesure de prouver que la faute est imputable au locataire, la responsabilité du défaut incombe à ce dernier.

Quels sont les recours dont je dispose pour contester le loyer?

Vous avez la possibilité d’exercer un recours contre le paiement du loyer dans les 30 jours qui suivent la réception du logement. Vous pouvez contester une majoration de loyer devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l’avis de majoration. Si, en cours de bail, le taux d’intérêt de référence diminue, vous êtes en droit de réclamer au bailleur une réduction de loyer. Si ce dernier accorde une réduction insuffisante ou refuse toute réduction, vous pouvez également saisir l’autorité de conciliation.

Nous avons déménagé 10 jours avant la date convenue. Pouvons-nous réclamer une réduction de loyer pour le mois concerné?

Selon le droit du bail, si vous déménagez de votre propre chef avant le délai de congé, vous devez payer le loyer jusqu’au terme du délai de congé ordinaire. Si vous trouvez un nouveau locataire avant la fin légale du bail, le loyer ne devra pas être payé deux fois. Il est d’usage que le nouveau locataire paie le loyer à compter du jour de son emménagement.

Un immeuble est en construction sur le terrain voisin, de sorte que je vais devoir supporter des nuisances sonores pendant au moins deux ans. Ai-je droit à une réduction de loyer?

En principe, oui. Néanmoins, dans les zones urbaines, les bruits de chantier doivent être tolérés jusqu’à un certain seuil.

Le bailleur n’élimine pas des défauts. Suis-je en droit de résilier immédiatement le contrat de bail?

Il existe un droit de résiliation immédiate lorsque le logement ne peut plus être utilisé ou que son utilisation ne peut plus être raisonnablement exigée. Si le défaut n’est pas trop important, les locataires peuvent obtenir une réduction de loyer. Pour savoir si une résiliation est possible, il faut donc déterminer le degré d’importance du défaut. Le recours à une assistance juridique peut alors être judicieux.

La gérance de notre immeuble exige que nous enlevions la banderole en faveur d’une initiative accrochée à notre balcon. En a-t-elle le droit?

Selon le droit du bail, le côté extérieur du balcon ne fait plus partie de la chose louée. Vous ne disposez donc pas d’un droit de jouissance exclusif sur cet espace. Par conséquent, le bailleur a le droit d’exiger le retrait de la banderole accrochée sur le côté extérieur du balcon.

La gérance de mon immeuble interdit, dans le contrat de location, d’accrocher des bacs à fleurs aux balcons au motif qu’ils altèrent l’aspect général de l’immeuble. Est-ce légal?

Dans la mesure où il s’agit encore une fois du côté extérieur du balcon, cette interdiction est parfaitement légale. En revanche, si les bacs à fleurs sont accrochés à la rambarde du balcon, côté intérieur, le bailleur doit justifier cette interdiction par des considérations objectives – par exemple lorsque les bacs à fleurs sont trop lourds.

Suis-je obligé de me conformer à la demande de la gérance en décollant l’autocollant «Pas de publicité» de ma boîte aux lettres?

Ce cas est très souvent réglementé dans le règlement intérieur de l’immeuble. Une telle disposition n’en est pas moins, juridiquement, sujette à controverse.

Les nombreuses paires de tennis présentes devant la porte de mon logement dérangent mon bailleur. Dois-je les enlever?

Oui, la cage d’escalier ne fait pas partie de la chose louée et sert de voie d’évacuation, conformément aux prescriptions en matière de police du feu. Les conditions d’utilisation de la cage d’escalier sont souvent précisées dans le règlement intérieur de l’immeuble.

Mon bailleur entend me facturer des frais d’entretien pour la machine à laver collective et l’ascenseur. En a-t-il le droit?

Le bailleur est en droit de facturer les frais d’entretien et de nettoyage de ces installations aux locataires. En revanche, les frais de réparation sont à sa charge.

Mon bailleur interdit à mon compagnon d’emménager dans mon appartement de deux pièces et demie. En a-t-il le droit?

Non. Emménager en couple ne saurait être interdit selon le droit du bail, y compris lorsque le contrat de bail stipule que le logement n’est utilisé que par une personne. Vous ne pouvez pas réclamer un nouveau contrat de bail pour votre compagne ou votre compagnon qui vient d’emménager, pas plus d’ailleurs que la gérance de l’immeuble.

Lors de la visite du logement, le bailleur nous a également montré le grenier. Mais il refuse que nous y entreposions des affaires. Est-ce normal?

Si le grenier est mentionné dans le contrat de bail comme faisant partie des locaux pris en location, vous avez le droit de l’utiliser.

Dans quels cas des locataires doivent-ils s’attendre à un avertissement?

Un avertissement peut être envoyé lorsque les locataires ne prennent pas suffisamment soin de la chose louée ou lorsqu’ils ne traitent pas les autres locataires avec les égards qui leur sont dus. Les situations suivantes peuvent se présenter:

• Retard de paiement: lorsque le loyer n’est pas payé en temps voulu, le bailleur peut engager des démarches juridiques.
• Violation du contrat: le non-respect des règles et des conditions définies dans le contrat de bail peut donner lieu à un conflit.
• Trouble de la paix des lieux: si vous dérangez d’autres locataires, des problèmes peuvent en résulter.
• Négligence du logement: c’est par exemple le cas lorsque vous n’entretenez pas le logement comme il se doit et/ou provoquez un dégât.
• Sous-location sans autorisation: il peut y avoir violation du droit du bail lorsque les locataires sous-louent le logement sans l’accord du bailleur.
• Changements d’usage: lorsque des locataires utilisent le logement à d’autres fins que celles indiquées dans le contrat de bail, il peut en résulter des litiges.

Chaque cas étant différent, nous recommandons de faire appel à un conseil juridique si vous avez reçu un avertissement.

J’ai exercé mon option de prolongation. À présent, le bailleur m’envoie un contrat de bail qui fait apparaître un loyer bien plus élevé. En a-t-il le droit?

Dans le cadre d’un contrat de bail de durée déterminée, le bailleur peut donner la possibilité aux locataires de prolonger le bail d’un nombre d’années préalablement défini. Mieux vaut indiquer clairement dans le contrat le délai exact pour exercer cette option. Néanmoins, si aucune règle précise n’est stipulée, les locataires ont jusqu’à l’échéance du bail de durée déterminée pour exercer l’option.

En cas de lacune dans le contrat, c’est-à-dire si rien n’a été convenu concernant une possible renégociation du loyer, le précédent loyer reste en vigueur pendant la période de la prolongation (option proprement dite). En revanche, si les parties ont convenu de renégocier le loyer, on parle d’option improprement dite.

Pour les contrats de bail qui prévoient des loyers indexés, il est primordial de formuler clairement les conditions de l’option afin d’éviter tout malentendu. Un accord clair et transparent contribue à ce que les deux parties connaissent leurs droits et leurs obligations, et à ce que l’option puisse être exercée en bonne et due forme.

Que faire si j’ai des problèmes pour payer mon loyer? Puis-je n’en payer qu’une partie?

Le code des obligations (CO) définit ce cas de façon très claire: Lorsque des échéances de paiement convenues ne sont pas honorées, le bailleur est en droit de réclamer les sommes dues. Le droit du bail fixe pour cela un délai de 30 jours. Selon l’art. 257d CO, une menace de résiliation est également possible dans ce cadre. Si vous ne vous acquittez pas des sommes dues malgré la sommation écrite, le bail peut être résilié de façon extraordinaire.

Si vous avez des problèmes pour payer votre loyer, commencez par chercher le dialogue avec votre bailleur. Celui-ci se montrera peut-être compréhensif en autorisant un remboursement échelonné des loyers impayés.

Mon bailleur peut-il me réclamer une caution après mon emménagement?

Oui, s’agissant de locaux d’habitation, selon le droit du bail, le bailleur peut exiger le dépôt d’une caution, qui ne saurait toutefois dépasser trois mois de loyer.

Mon bailleur a-t-il le droit de conserver cette caution?

Si, à la fin du bail, vous avez encore des dettes auprès du bailleur (par exemple des loyers impayés ou des dégâts matériels causés pendant la location), vous pouvez utiliser cette caution pour vous acquitter de vos dettes.

Si vous avez remis le logement sans défauts, le bailleur est tenu de verser la caution à la fin du bail. 

Vous trouverez sur MyRight un modèle de lettre à utiliser pour rappeler au bailleur de vous restituer la caution. 

Mon bailleur a-t-il le droit de garder une clé de mon logement ou un passe-partout?

Non, le bailleur doit vous remettre la totalité des clés existantes. La détention d’un passe-partout n’est pas autorisée non plus, sauf avec votre accord.

Quels sont les frais qui relèvent des «menus travaux d’entretien» et que je dois payer en ma qualité de locataire?

Les petites réparations dont les frais de matériel ne dépassent pas CHF 150 et que l’on peut normalement exécuter soi-même sont considérées comme des «menus travaux d’entretien». À titre d’exemple, citons le remplacement du flexible de la douche, des plaques du four ou des ampoules, ou encore la purge des radiateurs.

Dois-je, lors de mon déménagement, supporter les frais de contrôle du fonctionnement des appareils électriques?

Vous ne devez supporter aucuns frais de révision ou de contrôle du fonctionnement des appareils, sauf disposition contraire dans votre contrat de bail. Ce sujet prête néanmoins à controverse. Le contrôle des appareils électriques doit certes être opéré par un technicien et ne relève donc plus de la notion de «menus travaux d’entretien» évoquée plus haut. Cependant, les obligations stipulées dans le contrat de bail que vous avez signé sont contraignantes.

Mon bailleur a doublé, sans raison, les frais concernant la machine à laver. Puis-je m’y opposer?

Oui, car il s’agit d’une majoration des frais accessoires. Votre bailleur doit vous en informer au moyen d’un formulaire. Vous avez alors la possibilité, dans les 30 jours suivant la réception de ce formulaire, de contester cette augmentation devant l’autorité de conciliation. 

Mon bailleur a-t-il le droit de régler la température de chauffage de mon logement en hiver?

Selon le droit du bail, vous pouvez prétendre, en tant que locataire, à ce que votre logement soit chauffé à une température d’au moins 20 degrés en hiver. Si cette température ne peut être atteinte lorsque le système de chauffage déploie sa capacité de chauffe maximale, c’est le signe qu’il est défectueux et que vous pouvez exiger sa réparation.

Suis-je obligé, en ma qualité de locataire, de sortir les conteneurs à ordures et de déneiger?

Uniquement si cela est stipulé dans le contrat de bail. Dans le cas contraire, cette tâche incombe au bailleur et les frais accessoires en découlant seront imputés aux locataires.

Dois-je prévenir mon bailleur de l’achat de deux lapins?

La détention de petits animaux tels que lapins, hamsters et cochons d’Inde est permise sans qu’il soit nécessaire de demander l’autorisation au bailleur. L’autorisation de détenir des animaux domestiques plus gros doit en revanche être demandée à la gérance. Peu importe que d’autres locataires du même immeuble détiennent ou non des animaux domestiques.

Vous trouverez bien d’autres conseils et réponses sur le site de l’Association Suisse des locataires Asloca Suisse (en allemand).

Je m’absente deux mois en hiver. Dois-je trouver un remplaçant pour déneiger à ma place?

Dans la mesure où le déneigement fait partie de vos obligations contractuelles, vous devez informer votre bailleur de votre absence et trouver ensemble une solution.

Mon bailleur peut-il résilier mon contrat de bail pour usage propre même si j’habite dans le logement depuis très longtemps?

Votre bailleur peut résilier votre contrat de bail pour cause d’usage propre même si vous habitez dans le logement depuis 30 ans. Selon le droit du bail, il est en droit de le faire s’il a besoin de la chose louée pour lui-même, pour des membres de sa famille ou pour certains autres proches parents.

Le droit du bail s’applique également dans le cas de l’usage propre. Le bailleur doit accorder aux locataires un délai de résiliation. Plus la durée de location est élevée, plus celui-ci est long. Vous n’avez donc pas à craindre de vous retrouver à la rue du jour au lendemain au bout de 30 ans. La réglementation sur les cas de rigueur est également prise en compte. En vertu de cette dernière, la résiliation pour usage propre peut être déclarée nulle lorsqu’elle risque de mettre les locataires dans une situation particulièrement difficile. Parmi les cas possibles, on peut citer l’âge avancé ou l’état de santé des locataires.

Mon contrat de bail stipule que le logement est non-fumeur. Mon compagnon est fumeur. Lui est-il vraiment interdit de fumer à l’intérieur?

À ce sujet, le droit du bail n’est pas clair. En principe, votre bailleur ne peut pas vous interdire de fumer dans votre logement. Certaines autorités de conciliation se sont toutefois déjà prononcées en faveur des bailleurs. Il est recommandé de contacter l’autorité de conciliation compétente afin d’obtenir des explications sur le cas individuel.