Diritto di locazione: quali sono i miei diritti e doveri in veste di locataria o locatario?

Quando sussiste il diritto a una riduzione del canone locativo? È consentito presentare proattivamente una o un subentrante al contratto di locazione? E quando la parte locatrice deve accettare  la persona proposta? Cosa prevede l’obbligo di diligenza? Chi vive in affitto dovrebbe conoscere bene i propri diritti e doveri.

Vorrei dipingere di azzurro la cameretta dei bambini. Devo chiedere il consenso del locatore? 

In linea di massima no. Tuttavia, alla cessazione del rapporto locativo la parete azzurra va riverniciata con il colore originale, a meno che lei non abbia ottenuto il consenso scritto del locatore oppure che la persona subentrante accetti il nuovo colore. 

Quali lavori di ristrutturazione sono a mio carico?

In linea di principio un appartamento deve essere restituito nelle stesse condizioni in cui è stato ricevuto, tenendo ovviamente conto della normale usura che deriva da un uso dell’abitazione conforme alle disposizioni contrattuali. Rientrano in questo novero ad esempio l’alterazione del colore delle pareti e l’usura del pavimento.

Se invece l’appartamento subisce un’usura eccessiva o si creano dei veri e propri danni, il locatario deve provvedere a eliminarli o farsi carico dei relativi costi. A tale riguardo, occorre considerare che tutti gli oggetti in un’abitazione hanno una determinata durata di vita. A seconda di essa, deve essere quindi risarcito soltanto il valore che l’oggetto ha nel momento in cui si lascia l’appartamento.

Dopo quanti anni trascorsi in un appartamento in affitto ho diritto a un intervento di rinnovo – ad esempio a una ritinteggiatura?

Se una guarnizione del bagno è difettosa o se il riscaldamento non funziona più, è suo diritto che il problema venga risolto da una persona qualificata. Meri interventi di rinnovo come una classica ritinteggiatura non sono invece compresi nel rapporto di locazione in corso.

Ulteriori informazioni sul diritto di locazione per una ritinteggiatura negli appartamenti in locazione sono disponibili qui (in tedesco).

Ho appena avuto un bambino e il mio locatore vuole ristrutturare il nostro appartamento. Posso oppormi a tale decisione?

In linea di principio, il locatore ha la facoltà di effettuare interventi di rinnovo o di risanamento all’oggetto locato, purché siano ragionevolmente accettabili per la parte locataria e il rapporto di locazione non risulti già disdetto. L’effettiva ragionevolezza di una ristrutturazione deve essere valutata nel singolo caso sulla scorta di criteri oggettivi. L’uso indisturbato dell’appartamento in affitto e il contemporaneo svolgimento di lavori di manutenzione dell’immobile possono sfociare in conflitti. Consigliamo di cercare il dialogo con il locatore per individuare una soluzione – ad esempio con un differimento dei lavori.

La mia locatrice può impormi quanto possono rimanere in visita i miei genitori provenienti dal Brasile?

No, la sua locatrice non ha la facoltà di imporre chi e per quanto tempo può farle visita.

Il locatore può decidere con quale frequenza la mia fidanzata può dormire da me?

No, se la ragazza si attiene alle disposizioni del contratto di locazione e al regolamento interno, il diritto di locazione non prevede alcuna disposizione specifica a riguardo.

Voglio prendermi un congedo sabbatico e subaffittare per sei mesi a un amico il mio appartamento in locazione. La mia locatrice può vietarlo?

In realtà un subaffitto non può essere vietato. La parte locatrice deve tuttavia essere informata a riguardo ed è inoltre necessario comunicarle le generalità della sublocataria o del sublocatario.

Sono tenuto a informare il mio locatore in merito a un’assenza prolungata?

Non vi è alcun obbligo di informare il locatore circa le presenze o le assenze nel suo appartamento. Tuttavia, qualora dovessero insorgere danni imputabili al mancato utilizzo dell’abitazione – ad esempio per insufficiente ventilazione – il locatore può chiamarla a risponderne. 

Se vivo in affitto, ho diritto a una stazione di ricarica per il mio veicolo elettrico?

Secondo il diritto svizzero i locatori non sono tenuti a installare una wallbox nel luogo di stazionamento del veicolo, a meno che la presenza di una stazione di ricarica sia garantita dal contratto di locazione.

Il mio locatore non vuole installare una wallbox nel garage sotterraneo. Posso farlo io assumendomene i costi?

Se il suo locatore vieta esplicitamente l’installazione di una stazione di ricarica, lei (da solo o con altri locatari) non ha comunque il diritto di farla allestire a sue spese.

Ai sensi dell’art. 260a CO è infatti possibile modificare l’oggetto locato solo previo consenso scritto del locatore.

Ho ottenuto dalla locatrice il permesso di installare una wallbox nel mio parcheggio. Devo farmi carico delle spese autonomamente?

Se fa installare una stazione di ricarica e la locatrice è d’accordo, alla fine del contratto di locazione quest’ultima sarà tenuta a versarle un’indennità per l’eventuale valore aggiunto. Le suggeriamo di fissare per iscritto l’effettivo importo dell’indennità prima di procedere all’installazione.

Nel caso in cui la locatrice si dichiari disposta ad assumersi i costi della wallbox, potrebbe poi richiedere una pigione più elevata, in quanto si tratta sostanzialmente di un investimento che accresce il valore dell’immobile.

Qualora più affittuari decidano di far installare una wallbox in comune, secondo il diritto di locazione i costi derivanti possono essere suddivisi tra le parti. Se i futuri locatari desiderano utilizzare la stazione di ricarica, è congruo richiedere poi anche a loro un contributo per le spese di installazione precedentemente sostenute.

D’estate il mio appartamento mansardato diventa una fornace. A partire da una certa temperatura posso richiedere una riduzione dell’affitto?

In proposito non esiste alcuna normativa generale. Se all’origine delle temperature estreme sono difetti di costruzione, lei è legittimato a chiedere una riduzione del canone locativo. Occorre altresì valutare di caso in caso quali aspettative poste a una determinata abitazione sono giustificate.

Non posso usare il caminetto nel mio appartamento in affitto perché la canna fumaria non funziona a dovere. Ho diritto a una riduzione del canone di affitto finché il problema non sarà risolto?

In linea di principio, nel diritto di locazione è stabilito che, laddove l’oggetto in locazione presenti un difetto, lei ha diritto alla relativa riparazione. Nel suo caso può richiedere una riduzione dell’affitto a partire dal momento in cui la parte locatrice è stata informata del danno fino a quando lo stesso non viene riparato.

Non esistono regole di calcolo fisse per stabilire l’ammontare della riduzione del canone di locazione; dipende sempre dalla misura in cui il difetto pregiudica l’idoneità dell’abitazione all’uso cui è destinata. Se il suo caminetto serve a riscaldare l’appartamento, il pregiudizio subito è considerevole e di conseguenza l’entità della riduzione dell’affitto può risultare cospicua. In caso contrario, laddove ad esempio esista anche un riscaldamento centralizzato, lo svantaggio deve essere considerato minimo e la riduzione sarà quindi altrettanto esigua.

Nel mio bagno si è formata della muffa. Alla nostra amministrazione non interessa. Cosa posso fare?

La muffa è un difetto dell’immobile locato, per cui la parte locatrice deve incaricare uno specialista di eliminare l’infestazione da muffa a spese dell’amministrazione. Se il locatore non risulta reperibile né per iscritto né telefonicamente, occorre inviare per raccomandata la notifica del difetto alla persona responsabile. Se neppure in questo modo si ottiene una reazione, è possibile presentare un’istanza presso l’autorità di conciliazione competente.

Vuole inviare alla parte locatrice un sollecito per l’eliminazione di un difetto nell’appartamento? Su MyRight è disponibile un modello gratuito.

La presenza di muffa nell’appartamento è un motivo sufficiente per una riduzione dell’affitto?

Sì, la muffa nell’appartamento è considerata un difetto e come tale legittima sia una riduzione del canone locativo, sia il diritto all’eliminazione del difetto stesso. Se la locatrice o il locatore riesce a comprovare una colpa diretta di chi ha locato l’oggetto, la responsabilità ricade su quest’ultimo.

Quando posso contestare il canone di locazione?

È possibile contestare la pigione entro i primi 30 giorni dalla presa in consegna dell’appartamento. Un aumento del canone di locazione può essere impugnato davanti all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla relativa comunicazione. Se il tasso di riferimento scende durante il periodo di affitto, è lecito richiedere alla parte locatrice una riduzione della pigione. Se questa rifiuta di riconoscere una riduzione o se la concede in misura insufficiente, anche in questo caso è possibile rivolgersi all’autorità di conciliazione.

Siamo usciti dall’appartamento dieci giorni prima di quanto concordato. Possiamo richiedere una riduzione del canone locativo per questo mese?

Il diritto di locazione stabilisce che, se lasciate volontariamente l’appartamento prima del termine di disdetta, dovete comunque pagare il canone di affitto fino alla scadenza ordinaria del rapporto locativo. Se invece trovate una persona subentrante prima della cessazione legale del rapporto di locazione, la pigione non deve essere pagata due volte. Solitamente la persona subentrante paga l’affitto a partire dal giorno in cui si trasferisce nell’appartamento.

Sul terreno del vicino verrà edificato un nuovo palazzo, per cui devo mettere in conto almeno due anni di rumori da cantiere. Ho diritto a una riduzione del canone di locazione?

Tendenzialmente sì, fermo restando che nelle aree urbane il rumore proveniente dai cantieri è da tollerare in una certa misura.

Il locatore non elimina i difetti. Posso disdire il contratto senza preavviso?

Un diritto alla disdetta immediata sussiste se l’appartamento non è più agibile, oppure se il suo utilizzo non risulta più ragionevole. Qualora la carenza non sia particolarmente gravosa, il locatario ha diritto a una riduzione del canone di affitto. Al fine di stabilire l’effettiva possibilità di disdetta del contratto occorre quindi chiarire se il difetto contestato è di portata esigua oppure particolarmente grave. Per appurare la questione è opportuno avvalersi di un’assistenza legale.

L’amministrazione del nostro immobile ci ha intimato di rimuovere una bandiera pro-iniziativa dal balcone. Può farlo?

Secondo il diritto di locazione, la parte esterna del balcone non appartiene più all’appartamento locato, per cui non avete alcun diritto di utilizzo esclusivo. La locatrice o il locatore è quindi effettivamente legittimato a insistere sulla rimozione della bandiera dalla parte esterna del balcone.

In forza del contratto di locazione, la mia amministrazione vieta di posizionare fioriere sul balcone in quanto alterano il decoro e l’estetica generale dello stabile. È legale?

Poiché anche in questo caso si tratta della parte esterna del balcone, un simile divieto è giustificato. Se tuttavia le fioriere vengono installate all’interno della ringhiera del balcone, la locatrice o il locatore può vietare la loro esposizione solo per ragioni oggettive – ad esempio se sono troppo pesanti.

Devo rimuovere l’adesivo «Pubblicità, no grazie» dalla cassetta delle lettere su richiesta del mio locatore?

Spesso questo punto è disciplinato nel regolamento condominiale interno. Sotto il profilo giuridico questa regolamentazione è tuttavia controversa.

Il mio locatore è infastidito dalle numerose paia di scarpe da ginnastica lasciate davanti alla porta del nostro appartamento. Devo toglierle?

Sì, il vano scale non costituisce parte integrante dell’appartamento in locazione personale e ai sensi delle disposizioni antincendio è considerato a tutti gli effetti una via di fuga. L’utilizzo del vano scale è disciplinato perlopiù nel regolamento interno.

Il mio locatore vuole addebitarmi le spese di manutenzione per la lavatrice in comune e per l’ascensore. Ne ha il diritto?

Le spese per la manutenzione e la pulizia di questi impianti possono essere riversate in capo ai locatari, mentre i costi di riparazione sono esclusivamente a carico della parte locatrice.

Il mio locatore proibisce che il mio fidanzato si trasferisca da me in un appartamento di 2,5 locali. Ne ha il diritto?

No, secondo il diritto di locazione andare a vivere insieme alla propria o al proprio partner non può essere vietato – anche se il contratto di locazione stabilisce che l’appartamento può essere utilizzato da una sola persona. Lei non ha diritto a un nuovo contratto di locazione per il fidanzato neotrasferito, né tantomeno l’amministrazione può allestirne uno.

In occasione della visita dell’appartamento la locatrice ci ha mostrato anche la soffitta. Adesso però non vuole che la utilizziamo per metterci le nostre cose. È giusto?

Se ai sensi del contratto di locazione la soffitta è parte integrante degli spazi locati, avete il diritto di utilizzarla.

In quali casi un locatario deve potenzialmente aspettarsi una diffida?

Una diffida può essere inviata a seguito di un utilizzo noncurante o negligente dell’oggetto in locazione, oppure in caso di insufficiente rispetto nei confronti degli altri locatari. Sono ipotizzabili ad esempio i seguenti scenari:

• Ritardo nel pagamento: se la locataria o il locatario non paga per tempo il canone di affitto, la parte locatrice può intraprende le opportune azioni legali.
• Violazione contrattuale: il mancato rispetto delle regole e delle condizioni fissate nel contratto di affitto può sfociare in un conflitto.
• Disturbo della quiete condominiale: se si reca disturbo ad altri locatari, possono sorgere dei problemi.
• Trascuratezza dell’appartamento: questa fattispecie si configura ad esempio se la locataria o il locatario non cura debitamente l’appartamento e/o cagiona dei danni.
• Sublocazione senza autorizzazione: può configurarsi una violazione del diritto di locazione se la locataria o il locatario subaffitta l’appartamento senza il consenso della parte locatrice.
• Cambio di destinazione d’uso: un uso dell’appartamento per scopi diversi da quelli fissati per contratto può dare adito a controversie.

Poiché ogni caso presenta elementi differenti, qualora si riceva una diffida consigliamo di avvalersi di una consulenza legale.

Ho esercitato la mia opzione di rinnovo del contratto. Ora il locatore mi ha inviato un contratto con un canone di affitto notevolmente più elevato. Ne ha il diritto?

Nell’ambito di un contratto di locazione di durata determinata, la parte locatrice può riconoscere alla locataria o al locatario la possibilità di prolungare il rapporto di affitto per un ulteriore numero di anni preventivamente definito. Il termine esatto entro il quale la locataria o il locatario può esercitare tale opzione dovrebbe essere concordato chiaramente nel contratto. Se questo aspetto non è disciplinato in maniera specifica in sede contrattuale, la locataria o il locatario ha la possibilità di avvalersi dell’opzione fino alla scadenza del contratto di durata determinata.

In presenza di una lacuna contrattuale a seguito della quale non erano stati presi accordi in merito a una possibile rinegoziazione della pigione, il vecchio canone di affitto vale anche per il periodo di prolungamento (opzione reale). Se invece le parti hanno concordato di rinegoziare il canone di locazione in sede di rinnovo, si parla di pseudo-opzione.

Nei contratti di locazione con pigioni indicizzate è particolarmente importante formulare in modo chiaro e univoco le condizioni dell’opzione al fine di evitare possibili fraintendimenti. Un accordo chiaro e trasparente contribuisce affinché entrambe le parti conoscano i propri diritti e doveri e l’opzione possa essere dunque esercitata correttamente.

Cosa devo fare se ho difficoltà a pagare il canone di locazione? Posso pagarne soltanto una parte?

Il Codice delle obbligazioni (CO) disciplina questo caso in modo estremamente chiaro: se i termini di pagamento concordati non vengono rispettati, la parte locatrice ha il diritto di richiedere il pagamento dell’importo scoperto. Il termine previsto a tale riguardo dal diritto di locazione è di 30 giorni. Secondo l’art. 257d CO, in uno scenario del genere è possibile anche una comminatoria di disdetta. Se lei non dà seguito al sollecito di pagamento nonostante la diffida scritta, il rapporto di locazione può essere risolto in via straordinaria.

Se ha dei problemi per fare fronte al pagamento della pigione, la cosa più indicata è cercare di intavolare un colloquio costruttivo con la parte locatrice, che forse potrà venirle incontro concedendole un piano di pagamento scaglionato degli arretrati.

Dopo il mio trasloco nell’appartamento, il locatore ha il diritto di richiedere il versamento di un deposito cauzionale?

Sì. Secondo il diritto di locazione, per le superfici abitative il locatore ha la facoltà di chiedere un deposito cauzionale di importo massimo pari a tre mensilità di affitto.

La mia locatrice può trattenere il deposito?

Se dopo la cessazione del rapporto di locazione vi sono ancora debiti residui nei confronti della parte locatrice (ad esempio affitti arretrati o spese per danni causati all’oggetto locato), è consentito utilizzare il deposito cauzionale per ripianare questi debiti.

Se ha riconsegnato l’appartamento senza alcun difetto, al termine del rapporto di locazione la locatrice deve  restituirle il deposito cauzionale. 

Su MyRight trova un modello di lettera utilizzabile qualora intenda rammentare alla sua locatrice la restituzione del deposito cauzionale. 

Il mio locatore ha il diritto di conservare una chiave d’accesso al mio appartamento e/o un passe-partout?

No, il locatore è tenuto a consegnarle tutte le chiavi esistenti. Anche il possesso di un passe-partout non è ammesso, salvo qualora lei sia d’accordo.

Quali costi ricadono sotto la voce «piccola manutenzione», di cui sono chiamata a farmi carico in prima persona come locataria?

Sono considerati interventi di «piccola manutenzione» le riparazioni minori con costi per il materiale di importo inferiore a CHF 150 e che di norma possono essere effettuate autonomamente. Ne sono un esempio la sostituzione del flessibile della doccia, delle teglie da forno o delle lampadine, oppure lo spurgo del riscaldamento.

All’uscita dall’appartamento devo farmi carico, in quanto locataria, dei costi per il controllo del funzionamento degli elettrodomestici?

Salvo ove espressamente menzionato nel contratto, non deve accollarsi alcun costo per un controllo del funzionamento o per un servizio di assistenza. Questo punto rimane tuttavia controverso. Poiché il controllo degli elettrodomestici viene eseguito da uno specialista, ciò esula chiaramente dal concetto di «piccola manutenzione» enunciato in precedenza. D’altro canto, gli obblighi sottoscritti nel contratto di locazione sono vincolanti.

La mia locatrice ha raddoppiato senza motivo i costi per la lavatrice. Posso oppormi a tale decisione?

Sì, questo intervento è considerato un aumento delle spese accessorie e la sua locatrice deve dargliene comunicazione tramite l’apposito modulo. Entro 30 giorni dalla ricezione di tale documento lei ha poi la possibilità di contestare l’aumento presso l’autorità di conciliazione. 

La mia locatrice può stabilire quanto deve essere caldo l’appartamento in inverno?

Secondo il diritto di locazione, i locatari hanno il diritto di avere in inverno una temperatura ambientale di almeno 20 gradi. Se questa temperatura non viene raggiunta alla massima potenza di riscaldamento, si configura un difetto e lei può chiederne la rimozione.

Come locatario sono tenuto a portare in strada i bidoni dell’immondizia e a spalare la neve?

Solo se queste attività sono stabilite nel contratto di locazione. In caso contrario si tratta di un compito che spetta alla locatrice o al locatore e che viene addebitato ai locatari con le spese accessorie.

Devo concordare preventivamente con la locatrice l’acquisto di due conigli?

Un numero ridotto di animali di piccole dimensioni come conigli, criceti, porcellini d’India ecc. può essere tenuto in casa senza il consenso della locatrice o del locatore. L’autorizzazione a detenere animali domestici di taglia più grande deve essere invece richiesta all’amministrazione. È irrilevante se altri locatari nel medesimo immobile sono già detentori di animali domestici.

Numerosi altri consigli utili e risposte sono disponibili presso l’Associazione Svizzera & Inquilini (in tedesco).

D’inverno parto in viaggio per due mesi. Devo provvedere a un sostituto che si occupi di spalare la neve?

Se la rimozione della neve rientra tra i suoi obblighi definiti per contratto, deve informare la locatrice o il locatore circa la sua assenza e trovare congiuntamente una soluzione praticabile.

La mia locatrice può disdire il contratto d’affitto per motivi di uso proprio anche se vivo nell’appartamento ormai da decenni?

Adducendo la motivazione dell’uso proprio, la sua locatrice può disdire il contratto anche se gli inquilini abitano nell’appartamento già da 30 anni. Il diritto di locazione permette infatti al locatore di disdire il contratto per uso proprio se ha bisogno dell’appartamento affittato per se stesso, per i membri della sua famiglia o per determinati altri parenti stretti.

Anche in caso di fabbisogno personale trovano comunque applicazione le disposizioni del diritto di locazione: il locatore deve concedere all’inquilino un congruo termine di disdetta, la cui estensione sarà tanto più ampia quanto più lunga è stata la durata del contratto. Dopo 30 anni di affitto lei non deve quindi temere di trovarsi in strada da un momento all’altro. Inoltre si tiene conto anche della regolamentazione dei casi critici, che in determinate circostanze prevede l’inapplicabilità della motivazione dell’uso personale laddove la disdetta cagioni agli inquilini una situazione di grave difficoltà. Possibili casi potrebbero essere ad esempio l’età avanzata o lo stato di salute dei locatari.

Nel mio contratto di locazione è stabilito che si tratta di un appartamento per non fumatori. Il mio ragazzo invece fuma. Davvero non può fumare all’interno dell’appartamento?

In questa circostanza il diritto di locazione non è univoco. In linea di principio la locatrice o il locatore non può vietarle di fumare nell’appartamento. Alcune autorità di conciliazione hanno tuttavia accolto le istanze delle parti locatrici. Si consiglia quindi di prendere contatto con l’autorità competente per richiedere di esaminare in dettaglio il singolo caso.