Mietrecht: Welche Rechte und Pflichten habe ich als Mieterin oder Mieter?

Wann hat man das Recht auf eine Mietzinsreduktion? Darf man selbst selbst eine Nachmieterin oder einen Nachmieter stellen – und wann muss die Vermieterschaft diese oder diesen  akzeptieren? Und was hat es mit der Sorgfaltspflicht auf sich? Wer zur Miete wohnt, sollte über seine Rechte und Pflichten Bescheid wissen.

Ich möchte das Kinderzimmer hellblau streichen. Muss ich den Vermieter um Erlaubnis fragen? 

Grundsätzlich nicht. Allerdings muss die hellblaue Wand nach Ablauf des Mietverhältnisses wieder mit der Originalfarbe überstrichen werden. Es sei denn, Sie haben ein schriftliches Einverständnis Ihres Vermieters eingeholt oder Ihre Nachmieterin respektive Ihr Nachmieter ist mit der neuen Farbe einverstanden. 

Für welche Renovationsarbeiten muss ich aufkommen?

Eine Wohnung muss grundsätzlich in dem Zustand abgegeben werden, in dem sie übernommen worden ist. Dabei wird allerdings die natürliche Abnutzung berücksichtigt, die sich aus einem vertragsgemässen Gebrauch der Wohnung ergibt. Dazu gehören zum Beispiel die Verfärbung der Wände und die Abnutzung des Bodens.

Wird die Wohnung hingegen übermässig abgenutzt oder bestehen richtige Schäden, muss der Mieter diese beseitigen oder für die Beseitigung aufkommen. Hier ist zu beachten, dass alle Gegenstände in einer Wohnung eine bestimmte Lebensdauer haben. Entsprechend der Lebensdauer ist nur der Wert zu entschädigen, den der Gegenstand zum Zeitpunkt des Auszugs besass. 

Nach wie vielen Jahren habe ich in einer Mietwohnung das Recht auf eine Renovation – zum Beispiel auf einen Neuanstrich?

Ist eine Dichtung der Toilette defekt oder funktioniert Ihre Heizung nicht mehr, haben Sie das Recht auf die Behebung des Mangels durch eine Fachperson. Reine Renovationen wie ein klassischer Neuanstrich sind im laufenden Mietverhältnis nicht inbegriffen.

Weitere Infos zum Mietrecht für einen Neuanstrich in Mietwohnungen finden Sie hier. 

Ich habe gerade ein Baby bekommen und meine Vermieterschaft will unsere Wohnung umbauen lassen. Kann ich mich dagegen wehren?

Grundsätzlich darf die Vermieterschaft Renovationen oder eine Sanierung am Mietobjekt vornehmen, solange diese für die Mieterschaft zumutbar sind und das Mietverhältnis nicht gekündigt ist. Ob ein Umbau zumutbar ist, muss im Einzelfall nach objektiven Kriterien beurteilt werden. Der ungestörte Gebrauch der Mietwohnung und die gleichzeitige Instandhaltung der Liegenschaft können zu Konflikten führen. Wir raten Ihnen: Suchen Sie das Gespräch mit Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter, um eine Lösung zu finden – beispielsweise durch einen Aufschub der Renovation.

Kann meine Vermieterin mir vorschreiben, wie viele Tage meine Eltern aus Brasilien zu Besuch bleiben dürfen?

Nein, Ihre Vermieterin darf nicht vorschreiben, von wem und wie lange Sie besucht werden.

Darf der Vermieter bestimmen, wie oft meine Freundin bei mir übernachtet?

Nein, solange sich die Freundin an die Bestimmungen des Mietvertrags und die allgemeine Hausordnung hält, sieht das Mietrecht keine entsprechende Vorgabe vor.

Ich will ein Sabbatical nehmen und meine Mietwohnung sechs Monate an einen Freund untervermieten. Kann meine Vermieterin das verbieten?

Eine Untermiete kann eigentlich nicht verboten werden. Die Vermieterin oder der Vermieter muss jedoch über die Untervermietung sowie die Personalien der Untermieterin oder des Untermieters informiert werden.

Muss ich meinen Vermieter über eine längere Abwesenheit informieren?

Sie müssen Ihren Vermieter nicht über An- oder Abwesenheiten in Ihrer Wohnung informieren. Entstehen jedoch aufgrund der Nichtbenutzung Schäden – beispielsweise durch fehlendes Lüften – kann Ihr  Vermieter Sie dafür haftbar machen. 

Habe ich als Mieterin oder Mieter Anspruch auf eine Ladestation?

Wenn Sie zur Miete wohnen, haben Sie in der Schweiz kein Recht darauf, dass Ihre Vermieterschaft den Stellplatz mit einer Wallbox ausrüstet. Es sei denn, eine Ladestation wurde Ihnen im Mietvertrag zugesichert.

Mein Vermieter will keine Wallbox in der Tiefgarage installieren. Darf ich die Ladestation auf eigene Kosten errichten?

Wenn Ihr Vermieter die Installation einer Ladestation verbietet, dürfen Sie – allein oder zusammen mit anderen Mieterinnen und Mietern – die Wallbox nicht auf eigene Kosten errichten.

Nach Art. 260a OR ist eine Änderung am Mietobjekt nur mit schriftlicher Zustimmung der Vermieterschaft zulässig.

Ich habe die Zustimmung meiner Vermieterin, dass ich eine Wallbox an meinem Parkplatz einrichten darf. Muss ich für die Kosten allein aufkommen?

Wenn Sie eine Ladestation einbauen lassen und die Vermieterin damit einverstanden ist, schuldet Ihnen die Vermieterin am Ende der Mietdauer eine Entschädigung für den allfälligen Mehrwert. Wir empfehlen, die konkrete Höhe der Entschädigung vor der Installation schriftlich zu vereinbaren.

Ist Ihre Vermieterschaft bereit, den Einbau der Wallbox auf eigene Kosten vorzunehmen, könnte sie das zu einer Mietzinserhöhung berechtigen, da es sich grundsätzlich um eine wertvermehrende Investition handelt.

Wenn mehrere Mietparteien eine gemeinsame Wallbox installieren lassen möchten, können die hierfür anfallenden Kosten laut Mietrecht aufgeteilt werden. Wollen künftige Mieterinnen und Mieter Strom an der Ladestation «tanken», so ist es angemessen, wenn auch diese einen Beitrag an die angefallenen Installationskosten leisten.

Meine Dach­geschoss­wohnung heizt sich im Sommer sehr auf. Kann ich ab einer bestimmten Temperatur eine Mietreduktion verlangen?

Hier besteht keine allgemeine Regelung. Liegen Baumängel vor, die zu extremen Temperaturen führen, dürfen Sie eine Mietzinsreduktion fordern. Es muss auch von Fall zu Fall geprüft werden, welche Erwartungen an eine bestimmte Wohnung gerechtfertigt sind.

Ich kann das Cheminée in meiner Mietwohnung nicht benutzen, weil der Abzug nicht funktioniert. Habe ich das Recht auf Mietzinsreduktion, bis dieser Mangel behoben ist?

Grundsätzlich gilt im Mietrecht: Besteht ein Mangel am Mietobjekt, haben Sie Anspruch auf dessen Reparatur. In Ihrem Fall können Sie für die Zeitdauer, die ab dem Moment beginnt, in dem Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter über den Schaden informiert wurde, und endet, wenn dieser behoben wurde, eine Mietzinsreduktion verlangen.

Für die Höhe dieser Mietzinsreduktion gibt es keine festen Berechnungsregeln. Es hängt immer davon ab, wie stark Sie durch den Mangel in der Nutzung Ihrer Wohnung beeinträchtigt werden. Dient Ihr Cheminée zum Heizen der Wohnung, ist die Beeinträchtigung gross und die Höhe der Mietzinsreduktion kann beträchtlich ausfallen. Ist dies nicht der Fall und es gibt zum Beispiel noch eine Zentralheizung, dürfte die Beeinträchtigung als minim eingestuft werden – die Höhe der Mietzinsreduktion dürfte somit gering sein.

In meinem Badezimmer hat es Schimmel. Unsere Verwaltung interessiert das nicht. Was kann ich tun?

Schimmel ist ein Mangel am Mietobjekt. Die Vermieterin oder der Vermieter muss eine Fachperson organisieren, die den Schimmelbefall auf Kosten der Verwaltung beseitigt. Ist die Vermieterin oder der Vermieter weder schriftlich noch telefonisch erreichbar, müssen Sie der verantwortlichen Person per Einschreiben eine Mängelrüge zusenden. Erhalten Sie auch auf diesem Weg keine Reaktion, können Sie bei der zuständigen Schlichtungsbehörde Klage erheben.

Sie wollen Ihre Vermieterschaft auffordern, einen Mangel in der Wohnung zu beheben? Auf MyRight gibts eine kostenlose Vorlage dafür.

Ist Schimmel in der Wohnung ein Grund für eine Mietreduktion?

Ja, Schimmel in der Wohnung gilt als Mangel und rechtfertigt demzufolge eine Mietreduktion – sowie die Mängelbehebung. Kann die Vermieterin oder der Vermieter ein Selbstverschulden der Mietenden beweisen, liegt die Verantwortung bei der Mietpartei.

Wann kann ich gegen den Mietzins vorgehen?

Sie haben die Möglichkeit, innerhalb der ersten 30 Tage nach Übernahme der Wohnung gegen den Mietzins vorzugehen. Eine Mietzinserhöhung können Sie innerhalb von 30 Tagen nach der Mitteilung bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Sinkt der Referenzzinssatz während der Mietdauer, dürfen Sie bei der Vermieterin oder dem Vermieter eine Mietzinsreduktion verlangen. Gewährt die Vermieterschaft diese ungenügend oder gar nicht, können Sie sich ebenfalls an die Schlichtungsbehörde wenden.

Wir sind 10 Tage eher ausgezogen als vereinbart. Können wir für diesen Monat eine Mietzinsreduktion verlangen?

Das Mietrecht besagt: Ziehen Sie freiwillig vor der Kündigungsfrist aus, müssen Sie den Mietzins bis zum ordentlichen Ablauf des Mietverhältnisses bezahlen. Finden Sie vor der rechtmässigen Beendigung des Mietverhältnisses eine Nachmieterin oder einen Nachmieter, muss die Miete nicht doppelt bezahlt werden. Üblicherweise bezahlt die nachmietende Partei ab dem Tag des Einzugs die Miete.

Auf dem Nachbargrundstück wird ein neues Hochhaus gebaut, ich muss mindestens mit zwei Jahren Baulärm rechnen. Habe ich Recht auf Mietzinsreduktion?

Eigentlich schon. In urbanen Gebieten ist allerdings ein gewisses Mass an Baulärm zu tolerieren.

Der Vermieter beseitigt Mängel nicht. Darf ich fristlos kündigen?

Ein fristloses Kündigungsrecht besteht dann, wenn die Wohnung nicht mehr benutzt werden kann oder eine Benutzung nicht mehr zumutbar ist. Ist der Mangel nicht so gravierend, steht den Mietenden eine Mietzinsreduktion zu. Um zu wissen, ob man kündigen kann, muss also klar sein, ob der Mangel geringfügig ist oder gravierend. Für die Klärung dieser Frage sollte man sich rechtlichen Beistand besorgen.

Unsere Hausverwaltung will, dass wir unsere Pro-Initiative-Flagge am Balkon entfernen. Darf sie das?

Gemäss Mietrecht gehört die Aussenseite des Balkons nicht mehr zur gemieteten Wohnung. Daher haben Sie hier kein alleiniges Nutzungsrecht: Die Vermieterin oder der Vermieter darf auf das Entfernen der Flagge an der Aussenseite des Balkons bestehen.

Meine Verwaltung verbietet per Mietvertrag Blumenkästen am Balkon, weil sie das Gesamtbild des Gebäudes stören. Ist das rechtens?

Da es sich auch in diesem Fall um die Aussenseite des Balkons handelt, ist hier ein Verbot gerechtfertigt. Werden die Blumenkästen aber auf der Innenseite des Balkongeländers angebracht, darf die Vermieterin oder der Vermieter das Aufhängen nur aus sachlichen Gründen – zum Beispiel, wenn die Blumenkästen zu schwer sind – verbieten.

Muss ich auf Wunsch meiner Vermieterin den «Stopp Werbung»-Kleber vom Briefkasten entfernen?

Häufig wird dies in der allgemeinen Hausordnung geregelt. Rechtlich ist diese Regelung jedoch umstritten.

Mein Vermieter stört sich an den vielen Turnschuhen vor unserer Wohnungstür. Muss ich sie wegnehmen?

Ja, das Treppenhaus ist nicht Ihr persönliches Mietobjekt und gilt gemäss den feuerpolizeilichen Vorschriften als Fluchtweg. Meistens wird die Treppenhausnutzung in der Hausordnung geklärt.

Mein Vermieter will mir Servicekosten für die Gemeinschafts-Waschmaschine und für den Lift berechnen. Darf er das?

Kosten betreffend Wartung und Reinigung dieser Anlagen dürfen den Mietenden verrechnet werden. Betreffen die Kosten die Reparatur, müssen sie von der Vermieterin oder vom Vermieter übernommen werden.

Mein Vermieter verbietet, dass mein Freund zu mir in eine 2,5-Zimmer-Wohnung einzieht. Darf er das?

Nein, das Zusammenziehen mit der Lebenspartnerin oder dem Lebenspartner darf laut Mietrecht nicht verboten werden – auch wenn im Mietvertrag steht, dass die Wohnung nur von einer Person genutzt wird. Anspruch auf einen neuen Mietvertrag für die zugezogene Freundin oder den zugezogenen Freund haben Sie nicht und die Verwaltung darf dies auch nicht veranlassen.

Bei der Wohnungsbesichtigung hat uns die Vermieterin auch den Estrich gezeigt. Nun will sie nicht, dass wir dort etwas unterstellen. Ist das korrekt?

Sofern das Estrichabteil gemäss Mietvertrag zu den mitgemieteten Räumen gehört, dürfen Sie es nutzen.

In welchen Fällen müssen Mietende potenziell mit einer Abmahnung rechnen?

Eine Abmahnung kann erfolgen, wenn mit dem Mietobjekt unsorgfältig umgegangen wird oder aber nicht gebührend Rücksicht auf die anderen Mietenden genommen wird. Denkbar sind etwa folgende Konstellationen:

• Zahlungsverzug: Zahlt die Mieterin oder der Mieter nicht rechtzeitig die Miete, können Vermieterinnen oder Vermieter rechtliche Schritte einleiten.
• Vertragsverletzung: Werden die im Mietvertrag festgelegten Regeln und Bedingungen nicht eingehalten, kann dies Grund für einen Konflikt sein.
• Störung des Hausfriedens: Stören Sie andere Mieterinnen oder Mieter, kann dies zu Problemen führen.
• Vernachlässigung der Wohnung: Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie das Mietobjekt nicht ordnungsgemäss pflegen und/oder einen Schaden verursachen.
• Untervermietung ohne Genehmigung: Es kann ein Verstoss gegen das Mietrecht vorliegen, wenn die Mieterin oder der Mieter ohne Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters die Wohnung untervermietet.
• Nutzungsänderungen: Nutzen Mieterinnen oder Mieter die Wohnung für einen anderen Zweck als im Mietvertrag angegeben, könnte dies zu Streitigkeiten führen.

Da jeder Fall anders gelagert ist, empfehlen wir eine rechtliche Beratung, wenn sie eine Abmahnung erhalten haben.

Ich habe meine Verlängerungsoption ausgeübt. Nun schickt mir der Vermieter einen Mietvertrag mit einer wesentlich höheren Miete. Darf er das?

Im Rahmen eines befristeten Mietvertrags kann die Vermieterin oder der Vermieter der Mieterin oder dem Mieter die Möglichkeit geben, das Mietverhältnis um eine weitere, vorab festgelegte Anzahl Jahre zu verlängern. Die genaue Frist, bis zu der die Mieterin bzw. der Mieter diese Option ausüben kann, sollte im Mietvertrag klar vereinbart werden. Sollte diesbezüglich keine spezifische Regelung im Vertrag enthalten sein, hat die Mieterin bzw. der Mieter die Möglichkeit, die Option bis zum Ablauf des befristeten Mietvertrags wahrzunehmen.

Im Falle einer Vertragslücke, bei der keine Vereinbarung bezüglich einer möglichen Neuverhandlung des Mietzinses getroffen wurde, gilt der bisherige Mietzins auch für die Verlängerungsperiode (echte Option). Sollten die Parteien hingegen vereinbart haben, den Mietzins neu zu verhandeln, spricht man von einer unechten Option.

Es ist besonders wichtig, bei Mietverträgen mit indexierten Mieten die Bedingungen der Option eindeutig und klar zu formulieren, um mögliche Missverständnisse zu vermeiden. Eine klare und transparente Vereinbarung trägt dazu bei, dass beide Parteien ihre Mietrechte und Pflichten kennen und die Option ordnungsgemäss ausgeübt werden kann.

Was soll ich tun, wenn ich Probleme habe, den Mietzins zu bezahlen? Kann ich nur einen Teil der Miete bezahlen?

Das Obligationenrecht (OR) definiert diesen Fall ganz klar: Bleiben vereinbarte Zahlungstermine aus, hat die Vermieterin oder der Vermieter das Recht, den säumigen Betrag einzufordern. Hierfür gilt im Mietrecht eine Frist von 30 Tagen. Gemäss Art. 257d OR kann in diesem Rahmen auch eine Kündigungsandrohung erfolgen. Kommen Sie der Zahlungsaufforderung trotz schriftlicher Mahnung nicht nach, kann das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt werden.

Haben Sie Probleme, den Mietzins zu zahlen, sollten Sie das Gespräch mit Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter suchen. Vielleicht kommt sie oder er Ihnen entgegen und gestattet eine gestaffelte Mietrückzahlung.

Darf mein Vermieter nach dem Einzug ein Mietzinsdepot verlangen?

Ja, bei Wohnräumen darf die Vermieterin oder der Vermieter gemäss Mietrecht ein Mietzinsdepot in Höhe von maximal drei Monatsmieten verlangen.

Darf meine Vermieterin das Depot behalten?

Haben Sie nach Beendigung des Mietverhältnisses noch Schulden (zum Beispiel ausstehende Mietzinse oder Kosten aus Mieterschäden) bei der Vermieterin oder dem Vermieter, dürfen Sie das Mietzinsdepot zur Begleichung dieser Schulden verwenden.

Wenn Sie die Wohnung ohne Mängel übergeben haben, muss  die Vermieterin oder der Vermieter das Depot bei Beendigung des Mietverhältnisses auszahlen. 

Auf MyRight finden Sie eine Briefvorlage, wenn Sie Ihre Vermieterin oder Ihren Vermieter an die Rückzahlung des Depots erinnern wollen. 

Hat mein Vermieter das Recht, einen Schlüssel zu meiner Wohnung zu behalten bzw. ein Passepartout zu besitzen?

Nein, die Vermieterin oder der Vermieter muss Ihnen alle vorhandenen Schlüssel übergeben. Auch der Besitz eines Passepartouts ist nicht zulässig, es sei denn, Sie sind damit einverstanden.

Welche Kosten fallen unter den «kleinen Unterhalt», für den ich als Mieterin selbst aufkommen muss?

Kleine Reparaturen mit Materialkosten unter CHF 150, die im Normalfall selbst durchgeführt werden können, gelten als «kleiner Unterhalt». Beispiele hierfür sind der Ersatz des Duschschlauchs, von Backblechen oder Glühbirnen oder das Entlüften der Heizung.

Muss ich als Mieterin beim Auszug die Kosten für die Funktionskontrolle von Elektrogeräten übernehmen?

Sie müssen keine Kosten für eine Funktionskontrolle oder einen Geräteservice übernehmen, ausser es wird im Mietvertrag erwähnt. Dieser Punkt bleibt aber umstritten. Zwar wird die Kontrolle der Elektrogeräte durch eine Fachperson durchgeführt, was nicht mehr unter den vorher ausgeführten Begriff des «kleinen Unterhalts» fällt. Andererseits sind die im Mietvertrag unterzeichneten Verpflichtungen verbindlich.

Meine Vermieterin hat die Kosten für die Waschmaschine grundlos verdoppelt. Kann ich mich dagegen wehren?

Ja, dies gilt als Erhöhung der Nebenkosten. Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter muss Ihnen dies per Formular mitteilen. Innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt des Formulars haben Sie die Möglichkeit, die Erhöhung bei der Schlichtungsbehörde zu beanstanden. 

Kann meine Vermieterin bestimmen, wie warm die Wohnung im Winter ist?

Als Mieterin oder Mieter haben Sie laut Mietrecht Anspruch darauf, dass die Wohnung im Winter auf mindestens 20 Grad geheizt werden kann. Wird diese Temperatur bei maximaler Heizleistung nicht erreicht, liegt ein Mangel vor und Sie können dessen Behebung verlangen.

Bin ich als Mieter dazu verpflichtet, die Mülltonnen rauszustellen und Schnee zu räumen?

Nur, wenn dies im Mietvertrag festgesetzt wurde. Ansonsten ist dies die Aufgabe der Vermieterin oder des Vermieters und wird den Mietparteien mit den Nebenkosten in Rechnung gestellt.

Muss ich den Kauf von zwei Kaninchen mit der Vermieterin absprechen?

Eine kleinere Anzahl von Kleintieren wie Kaninchen, Hamstern, Meerschweinchen usw. dürfen Sie ohne Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters halten. Die Erlaubnis zur Haltung grösserer Haustiere muss bei der Verwaltung eingeholt werden. Nicht relevant ist, ob andere Mietende in derselben Liegenschaft bereits Haustiere halten oder nicht.

Viele weitere hilfreiche Tipps und Antworten finden Sie beim Schweizer Mieterinnen- und Mieterverband.

Ich verreise im Winter zwei Monate. Muss ich mich um einen Ersatz für den Schneeräumdienst kümmern?

Sofern das Schneeräumen zu Ihren vertraglich geregelten Pflichten gehört, müssen Sie die Vermieterin oder den Vermieter über Ihre Abwesenheit informieren und eine gemeinsame Lösung finden.

Kann meine Vermieterin meinen Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen, auch wenn ich seit Jahrzehnten in der Wohnung wohne?

Ihre Vermieterin darf den Mietvertrag unter Berufung auf Eigenbedarf kündigen, auch wenn die Mieterschaft seit 30 Jahren in der Wohnung wohnt. Das Mietrecht erlaubt es der Vermieterschaft, den Mietvertrag aus Gründen des Eigenbedarfs zu kündigen, wenn sie die gemietete Wohnung für sich selbst, Familienmitglieder oder bestimmte andere enge Verwandte benötigt.

Auch bei Eigenbedarf gilt das Mietrecht. Die Vermieterschaft muss Mietenden eine Kündigungsfrist gewähren. Je grösser die Mietdauer, umso höher die Kündigungsfrist. Sie müssen nicht befürchten, nach 30 Jahren innerhalb kurzer Zeit auf der Strasse zu sitzen. Berücksichtigt wird auch die Härtefallregelung. Diese sieht vor, dass die Kündigung wegen Eigenbedarf in bestimmten Fällen nichtig ist, wenn sie für die Mieterin oder den Mieter eine besondere Härte darstellen würde. Mögliche Fälle wären das Alter oder der Gesundheitszustand der Mietenden.

In meinem Mietvertrag steht, dass es eine Nichtraucherwohnung ist. Mein Freund ist Raucher. Darf er wirklich nicht drinnen rauchen?

In diesem Fall ist das Mietrecht nicht eindeutig. Prinzipiell kann Ihnen die Vermieterin oder der Vermieter nicht verbieten, in Ihrer Wohnung zu rauchen. Vereinzelte Schlichtungsbehörden waren jedoch auf Seiten der Vermieterschaft. Es ist zu empfehlen, sich mit der zuständigen Schlichtungsbehörde in Verbindung zu setzen und den Einzelfall klären zu lassen.