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Faut-il acheter ou louer? Acheter! La ruée vers l’immobilier s’est nettement intensifiée ces dernières années. Mais l’accession à la propriété dépend de la capacité financière à long terme. Il faut donc analyser soigneusement son patrimoine et ses moyens.
En Suisse, acquérir son chez-soi compte parmi les principaux buts dans la vie. À juste titre d’ailleurs, car un prêt hypothécaire et son amortissement sont généralement plus avantageux à long terme que la location d’une maison ou d’un appartement pendant des décennies. En outre, être propriétaire offre des avantages fiscaux et constitue un placement sûr en période d’incertitude. Néanmoins, l’augmentation de la demande a dopé les prix de l’immobilier. Un candidat à l’achat disposant d’un budget plutôt serré n’a donc pas la garantie de pouvoir accéder à la propriété. Nous avons dressé la liste des points dont il faut tenir compte. Consultez notre check-list sur la capacité financière pour avoir des repères concrets.
Selon la règle des 20/80, il faut pouvoir financer au moins 20% de la valeur du bien immobilier sur ses fonds propres. Les 80% restants du prix d’achat peuvent être financés par un emprunt. C’est du moins ce qu’exige la réglementation – certaines banques appliquent des critères nettement plus stricts pour l’octroi de crédits. La moitié du capital de départ doit être constituée de «vrais» fonds propres: économies, titres, avances d’hoirie, prêts privés et assimilés. L’autre moitié peut provenir du versement anticipé ou de la mise en gage d’avoirs de la caisse de pension (2e pilier).
Plus l’apport personnel est important, moins les intérêts à payer sont élevés. Il n’est pas recommandé d’investir toutes ses liquidités dans un logement en propriété: vous risquez des difficultés de trésorerie si, en raison d’un imprévu, vous avez besoin d’argent, mais que celui-ci est bloqué dans votre achat immobilier.
Conseil: un 3e pilier facultatif est idéal pour épargner en vue d’un achat immobilier. S’il s’agit du pilier 3a, vous bénéficiez année après année d’optimisations fiscales.
Source: propre illustration
Vos frais de logement ne devraient pas dépasser un tiers de votre revenu brut. C’est la condition sine qua non pour que vous puissiez assumer la charge de votre achat à long terme. Ces frais comprennent non seulement les intérêts hypothécaires, mais aussi l’amortissement et les frais d’entretien. Bon à savoir: quel que soit le niveau actuel des taux d’intérêt, le calcul du prêt hypothécaire maximal se fonde en Suisse sur un taux d’intérêt moyen à long terme de 5%, ce que l’on appelle le taux hypothécaire théorique.
En Suisse, il est possible d’obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une banque, d’une compagnie d’assurance ou d’une caisse de pension. Son montant dépend de vos revenus et de votre fortune. Par conséquent, renseignez-vous d’abord auprès de l’un de ces établissements pour connaître la somme maximale que vous pouvez emprunter. Notre calculateur de prêt hypothécaire vous aidera à déterminer si vous pouvez vous offrir le logement de vos rêves.
Ensuite, informez-vous sur la formule qui vous convient le mieux: prêt hypothécaire à taux fixe, Marché monétaire ou à taux variable.
• Le prêt à taux fixe facilite votre planification, car son taux d’intérêt est défini pour une durée allant de deux à dix ans. Toutefois, il manque de flexibilité et les frais peuvent être élevés en cas de résiliation anticipée.
• Le prêt hypothécaire Marché monétaire est une solution hybride qui associe un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable. Il vous garantit une plus grande souplesse et un taux d’intérêt plus bas.
• Le prêt hypothécaire à taux variable, quant à lui, n’a pas de durée fixe. Il est idéal si vous souhaitez vendre votre bien à brève échéance ou amortir votre prêt. Mais son taux d’intérêt est nettement supérieur à celui d’un prêt à taux fixe.
Dès que vous avez déterminé le type de prêt qui vous convient, les choses deviennent concrètes: demandez une offre auprès de trois à cinq prestataires différents pour le même produit et la même date de référence, puis comparez leurs conditions en prêtant attention aux petits caractères. Vous trouverez ici tout ce qu’il faut savoir sur les prêts hypothécaires d’AXA.
Le prêt hypothécaire en 1er rang ne doit pas dépasser deux tiers de la valeur du bien. S’il ne suffit pas à couvrir vos besoins de financement, il vous faut souscrire un prêt hypothécaire en 2e rang. Celui-ci doit toutefois être remboursé dans un délai de 15 ans. Ensemble, ces deux prêts peuvent représenter 80% au maximum du prix d’achat de votre logement, car 20% au moins de celui-ci doit être couvert par des fonds propres.
Pour une maison, les banques tablent sur des frais d’entretien et des frais annexes allant de 0,7% à 1% de sa valeur totale. Dans le cas d’une maison individuelle d’une valeur d’un million de francs, ils s’élèveraient donc à 10 000 francs par an. Bien que ce montant semble élevé, il est réaliste: les frais pour l’assurance du bâtiment, l’eau, les eaux usées, le combustible et les ordures ménagères ainsi que l’entretien, la réparation et le remplacement d’appareils s’additionnent. Dans l’ancien, il faudrait même prévoir des frais d’entretien allant jusqu’à 2,5%.
Selon la loi, le prêt hypothécaire en 2e rang doit être remboursé dans un délai de 15 ans, mais au plus tard au moment du départ à la retraite. Il est possible de le faire de deux manières:
Dans le cas de l’amortissement direct, la dette hypothécaire et les charges d’intérêts diminuent. En revanche, la charge fiscale augmente.
En cas d’amortissement indirect, la dette hypothécaire, la charge d’intérêts et la charge fiscale restent constantes. Grâce à la couverture d’assurance intégrée, la capacité financière est protégée en cas d’incapacité de gain ou de décès. Un renchérissement plaide également en faveur de l’amortissement indirect.
Une assurance de construction maison couvre les dommages causés au bâtiment, comme l’effondrement de plafonds ou l’écroulement de murs.
Une assurance de la responsabilité civile du maître de l’ouvrage protège le maître de l’ouvrage et le propriétaire foncier contre des prétentions financières si un cas de responsabilité civile survient.
L’assurance de protection juridique du maître de l’ouvrage couvre les particuliers qui sont également maîtres de l’ouvrage, par exemple en cas de litiges concernant des vices de construction cachés.
L’assurance contre l’incendie et les événements naturels constitue la base de l’assurance des bâtiments , et elle est obligatoire dans la plupart des cantons (à l’exception de GE, VS, UR, SZ, AI, OW, TI).
L’assurance des dégâts d’eau couvre les dommages causés, par exemple, par le gel aux conduites d’eau ou par le refoulement des eaux d’égouts.
L’assurance contre les tremblements de terre comble une lacune dangereuse: en Suisse, la plupart des bâtiments ne sont pas couverts contre ce risque.
L’assurance en cas d’incapacité de gain vous protège, vous et votre famille, contre les pertes de salaire en cas de maladie ou d’invalidité qui peuvent avoir de graves conséquences.
L’assurance en cas de décès permettra à vos proches de continuer à financer leur logement et leurs crédits en cours si vous deviez décéder.
Même si le prêt hypothécaire en 2e rang doit être remboursé avant le départ à la retraite, les coûts de logement sont susceptibles de faire exploser le budget limité des personnes retraitées. Dans ce cas, vous avez trois possibilités:
Vous pourrez déterminer quelle est la meilleure solution dans le cadre de la planification de votre retraite anticipée. D’une manière ou d’une autre, il faut commencer à épargner le capital nécessaire suffisamment tôt. Par conséquent, tirez profit des périodes pendant lesquelles vous pouvez mettre de l’argent de côté. Le pilier 3a constitue une bonne solution à cet égard, de préférence en association avec une assurance en cas de décès.
Le financement est loin d’être le seul facteur déterminant lorsqu’il s’agit d’acquérir un logement. Pour qu’un bien immobilier assure votre bonheur pour longtemps, plusieurs conditions doivent être réunies. Dans cet article de blog, vous trouverez de précieux conseils sur d’autres aspects à prendre en compte lors de l’achat d’un logement en Suisse. En tout cas, mieux vaut attendre l’offre qui vous conviendra le mieux.
Entre-temps, vous pouvez préparer tranquillement le financement de votre logement. Nous avons créé une check-list sur la capacité financière pour vous y aider.
Anina Sabourdy est rédactrice en ligne chez AXA. Elle se concentre sur les thèmes de la santé, mais s’intéresse aussi à d’autres domaines de spécialité.
