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Abitazione di proprietà o in affitto? Meglio comprare! La corsa al mattone negli ultimi anni è aumentata sempre più. L’acquisto di una casa, però, dipende dalla sostenibilità finanziaria a lungo termine. Chi desidera un’abitazione di proprietà dovrà dunque analizzare attentamente la propria situazione patrimoniale.
In Svizzera avere una casa propria rimane uno dei traguardi più importanti della vita. E per un buon motivo: nella maggior parte dei casi ipoteca e ammortamento risultano più convenienti di una casa o un appartamento affittati per decenni. Inoltre la proprietà abitativa comporta dei vantaggi fiscali e, in tempi precari, costituisce un solido investimento di valore. Tuttavia l’aumento della domanda ha fatto lievitare i prezzi degli immobili. Spesso in Svizzera chi accarezza il sogno di acquistare casa ma ha un budget limitato si chiede dunque se sia veramente fattibile. Vi mostriamo a cosa prestare attenzione, fornendovi indicazioni concrete con la nostra check-list per la sostenibilità finanziaria.
Stando alla regola del 20:80, almeno il 20 per cento del valore dell’immobile va finanziato con capitale proprio. Il restante 80 per cento del prezzo d’acquisto può essere invece finanziato da terzi. Queste almeno le disposizioni normative in materia, anche se per la concessione del credito alcune banche adottano criteri ben più severi. La metà del capitale proprio deve provenire da mezzi propri «effettivi», ossia risparmi, titoli, anticipi sull’eredità o prestiti privati e simili. L’altra metà può invece derivare dalla cassa pensione (2° pilastro) sotto forma di prelievo anticipato.
Più elevata è la componente di capitale proprio, minori saranno gli interessi ipotecari. Assicuratevi però di non investire mai tutti i vostri mezzi liquidi nella proprietà abitativa: se a seguito di un evento imprevisto doveste avere un bisogno improvviso di denaro, le vostre risorse sarebbero vincolate e vi trovereste in difficoltà.
Un consiglio: il 3° pilastro facoltativo è lo strumento ideale per accantonare il capitale necessario all’acquisto dell’abitazione propria. Optando poi per il pilastro 3a, anno dopo anno potete ottimizzare il risparmio sulle imposte.
Fonte: rappresentazione propria
I costi abitativi dell’immobile non dovrebbero superare un terzo del reddito lordo: solo così l’acquisto risulta sostenibile sul lungo periodo. Oltre agli interessi ipotecari, i costi abitativi comprendono anche l’ammortamento e le spese di manutenzione. Ma attenzione: indipendentemente dall’attuale livello dei tassi, in Svizzera per il calcolo del prestito ipotecario massimo viene applicato un tasso di interesse medio di lungo termine del 5 per cento, noto come «interesse ipotecario calcolatorio».
In Svizzera le ipoteche vengono concesse da banche, assicurazioni o casse pensioni. L’ammontare del prestito per l’acquisto della casa dipende da reddito e patrimonio. Come prima cosa meglio chiarire subito con la banca o la compagnia assicurativa qual è l’ammontare massimo consentito per l’ipoteca. Il nostro calcolatore d’ipoteca vi aiuta a valutare se la casa dei vostri sogni è davvero a portata di mano.
Informatevi poi sul modello più adatto a voi tra ipoteca a tasso fisso, SARON o variabile.
• L’ipoteca a tasso fisso vi permette di pianificare più facilmente dato che viene stabilito un tasso d’interesse fisso per una durata da due a dieci anni. Questa forma di ipoteca non consente tuttavia alcuna flessibilità e un’uscita anticipata può costare molto caro.
• L’ipoteca SARON è una soluzione ibrida a metà strada tra un’ipoteca a tasso fisso e una a tasso variabile Consente maggiore flessibilità e tassi d’interesse più bassi.
• L’ipoteca a tasso variabile non prevede una durata fissa. È dunque la soluzione ideale se prevedete di vendere o di ammortizzare l’ipoteca. Il tasso d’interesse, però, è decisamente più elevato di quello delle ipoteche a tasso fisso.
Una volta trovato il modello d’ipoteca adeguato si passa ai fatti: chiedete da tre a cinque offerte per lo stesso prodotto e la stessa data di riferimento presso diversi operatori. Confrontate quindi le condizioni e controllate anche le clausole stampate in piccolo. Se vi interessa un’ipoteca con AXA, qui trovate tutte le informazioni più importanti.
L’ipoteca di primo grado può coprire al massimo due terzi del valore dell’immobile. Se è necessario ulteriore capitale di terzi va aggiunta una seconda ipoteca, che deve però essere restituita entro 15 anni. La somma delle ipoteche di primo e secondo grado deve finanziare al massimo l’80% dell’abitazione, visto che il capitale proprio deve costituire almeno il 20 per cento.
Per un immobile le banche prevedono spese di manutenzione e spese accessorie comprese tra lo 0,7 per cento e l’1 per cento del valore totale. Per una casa unifamiliare del valore di CHF 1 milione la somma sarebbe dunque pari a CHF 10 000 all’anno. Anche se può sembrare alta, si tratta di una cifra realistica: tra assicurazione stabili, acqua e acque di scolo, combustibile e rifiuti e ancora manutenzione, riparazioni e sostituzione di apparecchi i conti sono presto fatti. In caso di immobili datati le spese di manutenzione stimate arrivano addirittura al 2,5%.
Un’ipoteca di secondo grado deve di norma essere rimborsata nel giro di 15 anni, ma al più tardi entro il raggiungimento dell’età di pensionamento. L’ipoteca può essere rimborsata in due modi.
Nel caso dell’ammortamento diretto, il debito ipotecario e gli interessi diminuiscono, tuttavia aumenta l’onere fiscale.
Nel caso di un ammortamento indiretto, il debito ipotecario, gli interessi e l’onere fiscale restano invece costanti. Grazie alla protezione assicurativa integrata viene inoltre garantita la sostenibilità in caso di incapacità di guadagno e decesso. Anche l’inflazione è un buon motivo per scegliere l’ammortamento indiretto.
Un’assicurazione costruzione casa copre i danni subiti dalla propria opera, quali ad esempio il crollo del soffitto o di una parete.
Un’assicurazione di responsabilità civile del committente dell’opera protegge dalle pretese di risarcimento sia chi commissiona l’opera che chi possiede il terreno.
L’assicurazione di protezione giuridica per i committenti di opere assicura invece la committenza privata, ad esempio in caso di controversie per difetti nascosti dell’immobile.
L’assicurazione combinata contro i danni da incendio ed eventi naturali rappresenta la copertura base dell’assicurazione stabili ed è obbligatoria nella maggior parte dei cantoni (tranne GE, VS, UR, SZ, AI, OW e TI).
L’assicurazione contro i danni causati dall’acqua assicura ad esempio i danni provocati dal gelo nelle condutture o dal rigurgito dell’acqua di scarico.
L’assicurazione contro i terremoti colma un’enorme lacuna, dato che in Svizzera la maggior parte degli edifici non è assicurata contro le scosse di terremoto.
L’assicurazione in caso d’incapacità di guadagno protegge voi e la vostra famiglia da gravi perdite a livello di entrate in caso di malattia o invalidità.
L’assicurazione in caso di decesso garantisce che a seguito di decesso i membri della famiglia siano in grado di continuare a finanziare la proprietà abitativa e i crediti in essere.
Anche qualora l’ipoteca di secondo grado sia rimborsata prima del pensionamento, i costi abitativi possono sforare il budget limitato di chi non lavora più. In questi casi avete le seguenti possibilità:
Al momento di pianificare il pensionamento dovreste valutare quale soluzione fa al caso vostro. In ogni caso è necessario accantonare per tempo il capitale necessario: approfittate dunque dei periodi in cui potete mettere da parte qualcosa. Una valida opzione è data dal pilastro 3a, preferibilmente in associazione con un’assicurazione in caso di decesso.
Al momento di comprare casa, il finanziamento non è affatto l’unico fattore rilevante. Affinché l’acquisto dell’immobile soddisfi nel tempo ci sono diversi elementi da considerare. In questo post del blog trovate tanti consigli sugli altri aspetti da valutare al momento di comprare casa in Svizzera. Ad ogni modo conviene aspettare l’offerta che fa al caso vostro.
Nel frattempo potete preparare in tutta tranquillità il finanziamento della vostra abitazione di proprietà. La nostra check-list sulla sostenibilità finanziaria vi fornisce un valido aiuto.
Anina Sabourdy è redattrice online presso AXA. La sua attenzione è rivolta in particolare a temi di attualità riguardanti la salute. Con lo stesso interesse si dedica tuttavia anche all’approfondimento di altri argomenti.
