Plus qu’important: l’entretien des bâtiments

L’entretien d’une bâtiment, une tâche fastidieuse? Pas du tout. Si vous entretenez régulièrement votre maison, vous en bénéficierez sur tous les plans. Découvrez ici pourquoi.

L’entretien régulier d’un bâtiment est avant tout une question de sécurité, puisqu’il vise à protéger tant ses occupants que l’environnement. Les exigences correspondantes sont inscrites dans la loi. Mais investir régulièrement dans l’entretien d’un bâtiment présente aussi des avantages financiers. C’est donc essentiel pour tout propriétaire immobilier.

Entretien d’un bâtiment: quelles sont les obligations légales?

Sécurité de l’environnement

En tant que propriétaire, vous devez veiller à ce que personne ne subisse de dommage dans votre immeuble. Par exemple, votre responsabilité peut être engagée si quelqu’un est blessé par la neige glissant d’un toit, une branche cassée ou un trottoir verglacé. C’est l’assurance de la responsabilité civile Immeubles qui vous protège. Dans de nombreux cas, il n’est pas nécessaire de la conclure de manière distincte, car elle est déjà comprise dans une autre couverture d’assurance. Par exemple, l’assurance de la responsabilité civile privée d’AXA offre une couverture pour les immeubles habités personnellement par le preneur d’assurance et comprenant trois appartements au maximum.

Contrôles et maintenance

Les installations électriques et le chauffage présentent des risques particuliers. C’est pourquoi ils doivent être régulièrement contrôlés et entretenus par des spécialistes. En Suisse, votre devoir de diligence en tant que propriétaire est inscrit dans la loi:

• Installations électriques: ordonnance sur les installations électriques à basse tension (OIBT)
• Chauffage, y compris au bois: ordonnance sur la protection de l’air (OPAIR)

Pourquoi l’entretien des bâtiments est-il judicieux?

L’entretien a d’abord un coût. Mais faire des économies sur les frais d’entretien n’est pas rentable, pour plusieurs raisons.

1. Risque de dommages consécutifs: avec le temps, une négligence peut entraîner des dommages consécutifs sur votre bâtiment, et donc des coûts élevés et inutiles dus par exemple à l’infiltration d’eau, à la condensation, etc. Dès que vous remarquez de l’humidité, des odeurs ou des moisissures dans une pièce, mieux vaut en déterminer la cause le plus vite possible.
2. Refus de prestations d’assurance: l’assurance des bâtiments exige que vous entreteniez activement votre maison. Si l’entretien nécessaire est négligé ou omis, il peut en résulter un refus de couverture ou une réduction des prestations d’assurance.
3. Risque de perte de valeur: si vous renoncez à entretenir votre bâtiment, vous perdrez probablement à long terme plus que ce que vous avez économisé à court terme. La désillusion intervient au plus tard lorsque le bâtiment doit être revendu à un prix inférieur au prix souhaité faute d’entretien.

Conseil: pour l’entretien, les assainissements et les rénovations, vous avez besoin de réserves suffisantes. Tenez-en compte dès la planification du financement.

À quels frais d’entretien faut-il s’attendre? 

Environ dix ans après l’achèvement d’un bâtiment, les premiers travaux d’entretien doivent être effectués. Votre maison est toute neuve? Mettez néanmoins régulièrement de l’argent de côté dès maintenant. L’entretien d’un bâtiment coûte en moyenne 1% par an du prix d’achat ou de la valeur vénale. Cela ne vaut toutefois que pour les biens immobiliers en bon état. Un bâtiment ancien ou dont l’entretien a été négligé coûte plus cher: comptez plutôt 2,5%. Les frais d’entretien comprennent non seulement les provisions pour réparations, rénovations et investissements importants, mais aussi les frais annexes.

Que prend en charge l’assurance des bâtiments?

Même si vous prenez soin de votre maison, il reste des risques incontrôlables. C’est là qu’interviennent les assurances. Dans la plupart des cantons suisses, l’assurance cantonale des bâtiments contre l’incendie et les événements naturels est obligatoire. Leurs prestations sont prescrites par la loi. Le feu, les explosions et la foudre sont assimilés à l’incendie. Les événements naturels sont par exemple la grêle, les tempêtes, les hautes eaux et les inondations. Des couvertures complémentaires peuvent être conclues en option auprès d’assurances privées.

Ces cantons font exception

Les cantons dits GUSTAVO n’ont pas d’assurance cantonale des bâtiments.

• Dans les cantons d’Uri, de Schwytz et d’Obwald, les propriétaires de bâtiments sont tenus de souscrire une assurance des bâtiments privée contre les incendies et les événements naturels.
• Dans les cantons de Genève, du Valais, du Tessin et d’Appenzell Rhodes-Intérieures, l’assurance des bâtiments contre les incendies et les événements naturels est même facultative.

Pas de couverture en cas d’entretien insuffisant

L’assurance des bâtiments sert à prendre en charge les coûts résultant d’un sinistre non fautif et dû à une action extérieure soudaine. Les assurances ne couvrent donc pas les dommages consécutifs à un manque d’entretien du bâtiment. Lorsque des éléments de construction sont manifestement en mauvais état, les propriétaires s’exposent à un refus (partiel) de couverture. Dans l’intérêt de tous les assurés, une compagnie d’assurances est même tenue de rejeter de telles prétentions. En effet, il serait injuste de financer la rénovation d’une partie de l’ouvrage qui aurait dû être effectuée depuis des années.

À quoi sert l’assurance privée des bâtiments?

Dans les cantons GUSTAVO (voir ci-dessus), les propriétaires optent simplement pour une assurance privée. Celle-ci est en charge des dommages dus à un incendie ou à des événements naturels et comporte aussi les couvertures complémentaires souhaitées.

Dans tous les autres cantons, vous devez souscrire deux assurances différentes:

1. l’assurance cantonale des bâtiments. Votre bâtiment doit être assuré contre les incendies et les événements naturels, conformément aux dispositions légales.
2. une assurance privée au choix. Elle vous permet de compléter la couverture de votre bâtiment.

Assurances complémentaires pour votre bâtiment

Afin de vous prémunir contre les coûts élevés des dommages causés aux bâtiments, vous avez le choix entre toute une série de modules optionnels dans le cadre de l’assurance des bâtiments. En voici quelques exemples:

• Dégâts d’eau (s’écoulant de conduites, de canalisations, d’aquariums, etc.)
• Dommages aux alentours (abris de jardin, chemins, pergolas, etc.)
• Dommages à la technique du bâtiment (installation photovoltaïque, pompe à chaleur, chauffage, etc.)
• Dommages causés par le bris aux vitrages du bâtiment et aux installations sanitaires
• Dommages causés aux bâtiments en cas de vol avec effraction
• Extension de couverture (actes de malveillance, dommages causés par les fouines, les rongeurs, les insectes, etc.)
• Tremblements de terre