Gebäudeunterhalt zahlt sich aus

Gebäudeunterhalt – eine lästige Pflicht? Auf keinen Fall. Denn wer sein Haus regelmässig wartet und pflegt, profitiert selbst am meisten. Warum, erfahren Sie hier.

Eine angemessene Instandhaltung von Gebäuden ist zunächst einmal eine Frage der Sicherheit: Mensch und Umwelt müssen geschützt werden. Entsprechende Anforderungen sind im Gesetz verankert. Doch regelmässig in den Gebäudeunterhalt zu investieren, bringt auch finanzielle Vorteile – und ist deshalb wesentlich für alle, die Immobilien besitzen.

Gebäudeunterhalt: Was sind meine gesetzlichen Pflichten?

Sicherheit der Umgebung

Als Eigentümerin oder Eigentümer sind Sie dafür verantwortlich, dass niemand unverschuldet durch Ihr Gebäude zu Schaden kommt. Zum Beispiel haften Sie unter Umständen, wenn jemand durch eine Dachlawine, einen abgebrochenen Ast oder einen vereisten Gehweg verletzt wird. Mit einer Gebäudehaftpflichtversicherung schützen Sie sich. In vielen Fällen erübrigt sich der Abschluss einer separaten Gebäudehaftpflichtversicherung, weil bereits anderweitig Versicherungsschutz besteht. So bietet die Privathaftpflichtversicherung der AXA Versicherungsschutz für selbstbewohnte Liegenschaften mit höchstens drei Wohnungen.

Überprüfung und Wartungschecks

Elektrische Installationen und Heizungen bergen besondere Risiken. Sie müssen deshalb regelmässig von Fachleuten kontrolliert und gewartet werden. Ihre Sorgfaltspflicht als Eigentümerin oder Eigentümer ist in der Schweiz gesetzlich verankert:

• Elektrische Installationen: Verordnung über die elektrischen Niederspannungsinstallationen (NIV)
• Heizungen und Holzfeuerungen: Luftreinhalteverordnung (LRV)

Warum lohnt sich Gebäudeunterhalt?

Ja, Gebäudeunterhalt kostet zuerst einmal Geld. Doch beim Unterhalt zu sparen, rechnet sich nicht – aus mehreren Gründen.

1. Risiko von Folgeschäden: Vernachlässigung kann mit der Zeit zu Folgeschäden an Ihrem Gebäude führen – und damit zu unnötig hohen Kosten. Das gilt zum Beispiel für eindringendes Wasser, Kondenswasser usw. Sobald Ihnen in einem Raum Feuchtigkeit, Modergeruch oder Schimmel auffallen, sollten Sie die Ursache unverzüglich abklären.
2. Ablehnung von Versicherungsleistungen: Die Gebäudeversicherung erwartet, dass Sie Ihr Haus aktiv instandhalten. Werden die erforderlichen Unterhaltsmassnahmen vernachlässigt oder unterlassen, kann dies zu Deckungsablehnungen oder zu Kürzungen von Versicherungsleistungen führen.
3. Drohender Wertverlust: Wenn Sie auf einen angemessenen Gebäudeunterhalt verzichten, verlieren Sie wahrscheinlich langfristig mehr, als Sie kurzfristig gespart haben. Die Ernüchterung folgt spätestens dann, wenn ein Gebäude mangels Pflege unter dem gewünschten Preis weiterverkauft werden muss.

Tipp: Für Gebäudeunterhalt, Sanierungen und Renovationen benötigen Sie genügend Rücklagen. Berücksichtigen Sie dies bereits beim Planen der Finanzierung.

Mit welchen Unterhaltskosten muss ich rechnen? 

Ungefähr zehn Jahre nach Fertigstellung eines Gebäudes werden erste Unterhaltsarbeiten fällig. Ihr Haus ist brandneu? Legen Sie trotzdem jetzt schon regelmässig Geld beiseite. Der Gebäudeunterhalt kostet pro Jahr im Durchschnitt ca. 1 Prozent des Kaufpreises bzw. Verkehrswerts. Dies gilt allerdings nur für Immobilien in gutem Zustand. Ein altes oder vernachlässigtes Gebäude kommt teurer, hier rechnet man eher mit 2,5 Prozent. In den Unterhaltskosten einberechnet sind neben den Rücklagen für Reparaturen, Renovationen und grössere Investitionen übrigens auch die Nebenkosten.

Was übernimmt die Gebäudeversicherung?

Auch wenn Sie noch so gut zu Ihrem Haus Sorge tragen – es bleiben Risiken, die sich nicht kontrollieren lassen. Hier springen Versicherungen in die Bresche. In den meisten Schweizer Kantonen ist die kantonale Gebäudeversicherung gegen Feuer- und Elementarschäden obligatorisch. Deren Leistungen sind gesetzlich vorgeschrieben. Zu Feuer gehören auch Brand, Explosion und Blitzschlag. Elementarereignisse sind beispielsweise Hagel, Sturm, Hochwasser und Überschwemmungen. Zusätzliche Deckungen lassen sich optional bei privaten Versicherungen abschliessen.

Diese Kantone sind Ausnahmen

Die sogenannten GUSTAVO-Kantone haben keine kantonale Gebäudeversicherung.

• In den Kantonen Uri, Schwyz und Obwalden müssen Gebäudebesitzerinnen und -besitzer eine private Gebäudeversicherung gegen Feuer- und Elementarschäden abschliessen.
• In den Kantonen Genf, Wallis, Tessin und Appenzell Innerrhoden ist die Gebäudeversicherung gegen Feuer- und Elementarschäden sogar freiwillig.

Keine Deckung bei mangelndem Unterhalt

Der Auftrag der Gebäudeversicherung ist es, unverschuldete Schadenkosten nach plötzlichen Einwirkungen von aussen zu tragen. Versicherungen decken daher keine Schäden, die durch mangelhaften Gebäudeunterhalt entstanden sind. Bei Bauteilen in einem auffällig schlechten Zustand riskieren Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer eine (teilweise) Deckungsablehnung. Im Interesse aller Versicherten ist eine Versicherungsgesellschaft sogar dazu verpflichtet, solche Ansprüche abzuweisen: Es wäre unfair, die Sanierung eines Bauteils zu finanzieren, die bereits seit Jahren fällig war.

Wofür ist die private Gebäudeversicherung zuständig?

In den GUSTAVO-Kantonen (siehe oben) wählen Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer einfach eine private Versicherung. Diese beinhaltet sowohl die Feuer- und Elementarschäden sowie die gewünschten zusätzlichen Deckungen.

In allen anderen Kantonen haben Sie mit zwei verschiedenen Versicherungen zu tun:

1. mit der kantonalen Gebäudeversicherung. Hier ist Ihr Gebäude obligatorisch und gesetzlich geregelt gegen Feuer- und Elementarereignisse versichert.
2. mit einer frei wählbaren privaten Versicherung. Hier können Sie den Versicherungsschutz für Ihr Gebäude ergänzen.

Zusatzversicherungen für Ihr Gebäude

Um sich vor teuren Gebäudeschäden umfassend zu schützen, gibt es im Rahmen der Gebäudeversicherung eine Reihe optionaler Bausteine. Einige Beispiele:

• Wasserschäden (aus Leitungen, Kanalisation, Aquarien usw.)
• Umgebungsschäden (Gartenhäuschen, Wege, Pergolas usw.)
• Schäden an der Gebäudetechnik (Photovoltaik, Wärmepumpen, Heizungen usw.)
• Bruchschäden an Gebäudeverglasungen und Sanitäreinrichtungen
• Gebäudebeschädigungen durch Einbruchdiebstahl
• Erweiterte Deckung (böswillige Beschädigung, Marder-, Nager-, Insektenschäden usw.)
• Erdbeben