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19.11.2024
Nel periodo compreso tra gennaio e settembre 2024 l’assicurazione di protezione giuridica AXA-ARAG ha registrato un aumento del 20 per cento delle notifiche di casi giuridici inerenti al diritto di locazione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Una frequenza particolarmente elevata è stata registrata per le vertenze tra locatari e locatori scaturite da rapporti di subaffitto o dall’aumento delle spese accessorie.
Il mio locatore può aumentare le spese accessorie in modo arbitrario? Come locataria posso subaffittare il mio appartamento mentre sono in vacanza? E a quali aspetti devo prestare attenzione? Quest’anno le esperte e gli esperti di AXA-ARAG sono stati chiamati a gestire questioni riguardanti il diritto di locazione con particolare assiduità: da gennaio a settembre 2024 all’assicurazione di protezione giuridica è stato notificato complessivamente il 20 per cento in più di casi inerenti al diritto di locazione. Nella maggior parte degli episodi si è trattato di controversie in relazione al subaffitto e alle spese accessorie.
Oltre ai canoni di affitto, ad aumentare con una certa frequenza sono anche le spese accessorie, con inevitabili ripercussioni sui budget delle economie domestiche. Nell’anno in corso sembra che questa problematica abbia dato non pochi grattacapi a locatarie e locatari. Non a caso, da inizio 2024 le esperte e gli esperti in materia di diritto di locazione dell’assicurazione di protezione giuridica hanno elaborato circa il 20% di dossier in più sul tema delle spese accessorie. «Di norma si tratta del conteggio delle spese accessorie e dell’ammissibilità delle posizioni addebitate», afferma Alexandra Pestalozzi, esperta in materia di diritto di locazione presso AXA-ARAG. Un conguaglio è ammissibile soltanto se il conteggio delle relative posizioni è stato concordato nel contratto di locazione. L’assicurazione di protezione giuridica vede il motivo alla base dell’aumento delle richieste su questa materia nel rincaro dei costi di energia e riscaldamento nel 2023, con ripercussioni dirette sui conteggi delle spese accessorie nel 2024.
In una situazione di mercato abitativo così tesa, anche la questione del subaffitto è stata di scottante attualità per le locatarie e i locatari. Le pratiche di subaffitto o di contratto di affitto con subaffitto parziale sono diffuse proprio tra i più giovani, ad esempio sotto forma di comunità abitative. Quest’anno soprattutto i subaffitti di breve durata sono stati oggetto di frequenti controversie, con un aumento di circa il 27 per cento dei casi giuridici trattati da AXA-ARAG in questo ambito tra gennaio e settembre 2024 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. «Partiamo dall’assunto che molti locatari e locatarie che vanno in viaggio per periodi brevi o anche più lunghi tendano a subaffittare il proprio appartamento per non trovarsi senza un contratto al rientro, considerando peraltro la situazione tesa sul mercato abitativo. Inoltre non vogliono lasciare vuota la propria abitazione pur pagando l’intero canone d’affitto e fanno quindi ricorso al subaffitto per evitare un doppio onere finanziario», spiega l’esperta.
Ci sono però anche casi in cui un locatario subaffitta senza consenso il suo appartamento ripetutamente per brevi periodi, arrivando a guadagnare cifre anche considerevoli. «Questa pratica non è ammessa e può comportare la disdetta del rapporto di locazione. Inoltre il locatore può chiedere la consegna del guadagno illecitamente conseguito», mette in guardia Alexandra Pestalozzi.
Oltre al subaffitto breve, numerosi casi giuridici riguardano il cambio del locatario o della locataria principale. Una situazione del genere si configura se ad esempio il locatario principale attuale lascia l’appartamento e il suo sublocatario intende subentrargli nel contratto. «In caso di cambio di intestazione del locatario principale occorre stipulare un nuovo contratto di locazione. In tale sede è possibile rimodulare eventualmente anche le condizioni contrattuali, come appunto il canone di affitto», sottolinea l’esperta.
Sempre nel periodo da gennaio a settembre 2024, una lieve flessione rispetto all’anno precedente è stata invece registrata dai casi giuridici relativi alla disdetta di un contratto di locazione per uso personale. I casi di questa tipologia notificati ad AXA-ARAG nel 2024 sono infatti diminuiti del 2,5 per cento. Ma cosa significa bisogno personale urgente e in quali casi un locatore può farlo valere? «Il criterio discriminante è sempre l’effettiva esistenza del bisogno personale urgente e la sua dimostrabilità. Su richiesta, il locatore deve motivare la disdetta del contratto, specificando anche a favore di chi è esercitata l’opzione del fabbisogno personale. Se la disdetta viene impugnata in quanto ritenuta abusiva, il locatore deve essere in grado di dimostrare dinanzi al giudice il bisogno personale urgente per sé o per un parente stretto o acquisito», spiega l’esperta in diritto di locazione. In casi simili le parti raggiungono spesso un accordo che riconosce la validità della disdetta a fronte di una certa estensione del rapporto di locazione.
Prima che una vertenza sfoci in una controversia giudiziaria conclamata, l’esperta consiglia di cercare il dialogo con la controparte. Spesso in questo modo è infatti possibile individuare una soluzione accettabile per tutti i soggetti coinvolti. In un passo successivo, una consulenza giuridica può essere di aiuto per fare chiarezza sulle questioni aperte e indicare le eventuali possibilità d’intervento.
Con un volume di premi di 148 milioni di franchi e un organico di circa 275 collaboratrici e collaboratori, AXA-ARAG è uno degli assicuratori di protezione giuridica leader in Svizzera. Società affiliata indipendente di AXA, AXA-ARAG si fa carico delle spese in casi giuridici per la sua clientela. Avvocati, giuristi e specialisti di comprovata esperienza offrono la loro consulenza ai clienti in questioni giuridiche e li affiancano fino alla conclusione del caso.