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Kaufen oder mieten? Kaufen! Der Run auf Immobilien hat in den letzten Jahren stark zugenommen. Doch Wohneigentum steht und fällt mit der langfristigen finanziellen Tragbarkeit. Wer ein Haus erwerben möchte, sollte seine Vermögenssituation sorgfältig prüfen.
Ein Eigenheim ist nach wie vor eines der wichtigsten Lebensziele in der Schweiz. Mit gutem Grund: Hypothek und Amortisation kommen langfristig meist günstiger, als jahrzehntelang ein Haus oder eine Wohnung zu mieten. Zudem bringt Wohneigentum steuerliche Vorteile und bildet in unsicheren Zeiten eine solide Wertanlage. Allerdings hat die wachsende Nachfrage die Immobilienpreise in die Höhe getrieben. Kaufwillige mit eher begrenztem Budget sind darum oft unsicher, ob Wohneigentum in der Schweiz für sie überhaupt erschwinglich ist. Wir zeigen auf, worauf Sie achten sollten. Unsere Checkliste zur Tragbarkeit gibt Ihnen zudem einen konkreten Anhaltspunkt.
Gemäss der 20:80-Regel müssen mindestens 20 Prozent des Liegenschaftswerts mit Eigenkapital finanziert werden. Die restlichen 80 Prozent des Kaufpreises können fremdfinanziert werden. So lauten zumindest die regulatorischen Vorgaben – einige Banken haben deutlich strengere Kriterien für die Kreditvergabe. Die Hälfte des Eigenkapitals müssen «echte» Eigenmittel sein: Ersparnisse, Wertschriften, Erbvorbezüge, private Darlehen und dergleichen. Die andere Hälfte darf in Form eines Vorbezugs aus der Pensionskasse (2. Säule) stammen.
Je höher der Eigenkapitalanteil, desto tiefer die Zinsbelastung. Achten Sie aber dennoch darauf, niemals sämtliche flüssigen Mittel in Ihr Wohneigentum zu stecken: Falls Sie wegen eines unvorhergesehenen Ereignisses plötzlich Geld benötigen sollten, dann ist dieses gebunden und Sie geraten in einen Liquiditätsengpass.
Tipp: Die freiwillige 3. Säule eignet sich hervorragend, um Geld für ein eigenes Haus anzusparen. Handelt es sich um die Säule 3a, optimieren Sie dabei auch noch Jahr für Jahr Ihre Steuern.
Quelle: Eigene Darstellung
Die Wohnkosten für Ihre Immobilie sollten höchstens ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens betragen. Nur dann ist der Kauf für Sie langfristig tragbar. Zu den Wohnkosten gehören neben den Hypothekarzinsen auch Amortisation und Unterhaltskosten. Achtung: Ungeachtet des aktuellen Zinsniveaus wird für die Berechnung des maximalen Hypothekardarlehens in der Schweiz ein längerfristiger Durchschnittszins von 5 Prozent eingesetzt – der sogenannte kalkulatorische Hypothekarzins.
Hypotheken werden in der Schweiz durch Banken, Versicherungen oder Pensionskassen gewährt. Wie viel Geld Ihnen für den Hauskauf geliehen wird, hängt von Einkommen und Vermögen ab. Klären Sie deshalb zunächst bei Ihrer Bank oder Versicherung ab, wie hoch Ihre Anleihe maximal sein darf. Unser Hypothekenrechner hilft Ihnen abzuschätzen, ob Sie sich das Wohnobjekt Ihrer Träume leisten können.
Informieren Sie sich in einem zweiten Schritt darüber, welches Modell für Sie das richtige ist: Fest-, SARON- oder variable Hypothek.
• Die Festhypothek erleichtert Ihre Planung, da für eine Laufzeit von zwei bis zehn Jahren ein fixer Zinssatz festgelegt wird. Allerdings sind Sie mit der Festhypothek kaum flexibel, und ein vorzeitiger Ausstieg kann sehr teuer werden.
• Die SARON-Hypothek ist eine Hybridlösung aus einer Festhypothek und einer variablen Hypothek. So geniessen Sie mehr Flexibilität und können von tieferen Zinsen profitieren.
• Die variable Hypothek hat keine feste Laufzeit. Sie ist ideal, wenn Sie nächstens verkaufen oder die Hypothek amortisieren wollen. Der Zinssatz ist jedoch deutlich höher als bei Festhypotheken.
Sobald Sie das passende Hypothekarmodell gefunden haben, wird es konkret: Holen Sie drei bis fünf Offerten bei verschiedenen Anbietern für dasselbe Produkt und denselben Stichtag ein. Vergleichen Sie die Konditionen und achten Sie auch auf das Kleingedruckte. Hier erfahren Sie alles Wichtige, wenn Sie sich für eine Hypothek bei der AXA interessieren.
Die 1. Hypothek darf höchstens 2/3 des Liegenschaftswerts ausmachen. Falls Sie mehr Fremdkapital benötigen, brauchen Sie noch eine 2. Hypothek. Diese muss allerdings innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt werden. Zusammen dürfen die 1. und 2. Hypothek maximal 80 Prozent Ihres Eigenheims finanzieren – da mindestens 20 Prozent in Form von Eigenkapital vorhanden sein müssen.
Banken rechnen für ein Haus mit Unterhalts- und Nebenkosten zwischen 0,7 Prozent und 1 Prozent des Gesamtwerts. Bei einem Einfamilienhaus im Wert von CHF 1 Million wären dies also jährlich CHF 10’000. Auch wenn dieser Betrag hoch erscheint, ist er realistisch: Gebäudeversicherung, Wasser und Abwasser, Brennstoff und Kehricht sowie Wartung, Reparatur und Ersatz von Geräten – das summiert sich. Bei älteren Liegenschaften sollten für den Unterhalt sogar Kosten von bis zu 2,5 Prozent einkalkuliert werden.
Die 2. Hypothek soll per Gesetz innerhalb von 15 Jahren – spätestens aber bis zum Erreichen der Pensionierung – zurückgezahlt werden. Das Abzahlen einer Hypothek ist auf zwei Arten möglich:
Bei der direkten Amortisation sinken Hypothekarschuld und Zinsaufwand. Allerdings steigt die Steuerbelastung.
Bei der indirekten Amortisation bleiben Hypothekarschuld, Zinsaufwand und Steuerbelastung konstant. Dank dem integrierten Versicherungsschutz wird die Tragbarkeit bei Erwerbsunfähigkeit und Tod abgesichert. Eine Teuerung spricht ebenfalls für die indirekte Amortisation.
Eine Hausbau-Versicherung deckt Schäden am eigenen Bau, etwa durch das Einstürzen von Decken oder das Kippen von Wänden.
Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt Bauherrinnen sowie Grundstückseigentümer vor finanziellen Forderungen im Haftpflichtfall.
Die Bauherrenrechtsschutzversicherung versichert die private Bauherrin oder den privaten Bauherrn – zum Beispiel bei Streitigkeiten über versteckte Mängel am Bauobjekt.
Die Feuer- und Elementarschadenversicherung ist die Grundlage der Gebäudeversicherung und in den meisten Kantonen (ausser GE, VS, UR, SZ, AI, OW, TI) obligatorisch.
Die Wasserversicherung versichert gegen Schäden durch z. B. Frost an den Wasserleitungen oder Rückstau aus der Abwasserkanalisation.
Die Erdbebenversicherung schliesst eine riskante Lücke: Die meisten Gebäude in der Schweiz sind bei Erdbeben nicht versichert.
Die Erwerbsunfähigkeitsversicherung schützt Sie und Ihre Familie vor gravierenden Lohnausfällen bei Krankheit oder Invalidität.
Die Todesfallversicherung sorgt dafür, dass Ihre Liebsten auch im Falle Ihres Todes in der Lage sind, Wohneigentum und laufende Kredite weiter finanzieren zu können.
Selbst wenn die zweite Hypothek vor Eintritt in den Ruhestand abbezahlt ist, können die Wohnkosten das begrenzte Budget von Pensionierten sprengen. In einem solchen Fall haben Sie drei Möglichkeiten:
Welches für Sie die beste Lösung ist, sollten Sie im Rahmen Ihrer frühzeitigen Pensionierungsplanung prüfen. So oder so muss das nötige Kapital aber frühzeitig angespart werden. Nutzen Sie also die Zeiten, in denen Sie etwas beiseitelegen können. Eine gute Option dafür bietet die Säule 3a – am besten in Verbindung mit einer Todesfallversicherung.
Die Finanzierung ist bei weitem nicht der einzige relevante Faktor, wenn es um Wohneigentum geht. Um mit einer Liegenschaft langfristig glücklich zu werden, muss einiges stimmen. In diesem Blogpost erhalten Sie hilfreiche Tipps, welche weiteren Aspekte beim Hauskauf in der Schweiz zu beachten sind. Auf jeden Fall lohnt es ich, auf das Angebot zu warten, das zu Ihnen passt.
In der Zwischenzeit können Sie in aller Ruhe die Finanzierung Ihres Eigenheims vorbereiten. Unsere Checkliste zur Tragbarkeit hilft Ihnen dabei.
Anina Sabourdy ist Online-Redaktorin bei der AXA. Ihr Fokus liegt auf aktuellen Gesundheitsthemen. Genauso gerne vertieft sie sich aber auch in andere Bereiche.
