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Per la disdetta di un appartamento in locazione vigono regole stringenti – sia per i locatari, sia per i locatori. Chi non si attiene alle disposizioni del diritto di locazione o al contratto di locazione rischia di trovarsi in grossi guai o, nella peggiore delle ipotesi, per strada. Scoprite qui tutto quanto c'è da sapere per disdire un appartamento.
Come posso oppormi a una disdetta abusiva dell’appartamento?
La disdetta di un appartamento può essere impugnata presso l’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla sua ricezione. Al tempo stesso avete la possibilità di richiedere una proroga del contratto di locazione.
Quali termini di locazione si applicano per gli appartamenti in locazione?
Di solito il contratto di locazione disciplina i termini di disdetta e di preavviso. Tuttavia, il termine di disdetta non può essere inferiore a quello minimo statuito per legge che per le superfici abitative è di tre mesi.
Quali motivi legittimano la locatrice o il locatore a dare una disdetta straordinaria?
Una disdetta straordinaria è ammessa se motivi importanti rendono insostenibile l’adempimento del contratto. In questo caso la disdetta è possibile in qualsiasi momento con il termine di disdetta previsto dalla legge (almeno tre mesi per gli appartamenti; il termine esatto è riportato nel contratto di locazione). Al riguardo, la o il giudice dispone le conseguenze di diritto patrimoniale. Tuttavia, questa disposizione è raramente applicata, poiché i requisiti per la presenza di motivi importanti sono molto stringenti.
Altri motivi per una disdetta straordinaria possono risiedere nel fallimento della locataria o del locatario o nella vendita della cosa locata. Consigli utili su come disdire anticipatamente un appartamento per motivi gravi sono disponibili qui.
In quali casi è legale la disdetta senza preavviso del mio appartamento da parte della mia padrona di casa?
La padrona di casa può porre fine senza preavviso al rapporto locativo se causate intenzionalmente gravi danni all'appartamento in locazione.
In linea generale si può affermare che per le superfici residenziali e commerciali la rescissione è possibile con un preavviso di 30 giorni per la fine di un mese se, a dispetto di una diffida, continuate a violare il vostro obbligo di diligenza e riguardo.
La locatrice può disdire l’appartamento con un preavviso di 30 giorni per la fine del mese anche in caso di morosità, se non pagate la vostra pigione dietro minaccia di disdetta entro questo termine.
Quali regole si applicano per la disdetta di un appartamento familiare?
La moglie o il marito può disdire l’appartamento solo con l’esplicito consenso del coniuge, senza trascurare che la locatrice o il locatore deve inviare la disdetta di un appartamento familiare a entrambi i coniugi separatamente.
La mia padrona di casa ha la facoltà di darmi il preavviso di disdetta senza indicarmi il motivo?
Sì. Ma su vostra richiesta è tenuta a motivare la disdetta.
A cosa devo prestare attenzione come locataria in caso di disdetta straordinaria del mio appartamento?
Nell’eventualità di una disdetta straordinaria dovete annunciare alla locatrice o al locatore che intendete sciogliere anticipatamente il contratto di locazione e lasciare l’appartamento in anticipo. La comunicazione deve avvenire per scritto. Per essere svincolati dal termine di uscita dovete cercare e proporre subentranti finanziariamente in grado di pagare l’affitto e accettabili agli occhi della locatrice o del locatore. Inoltre occorre una sua conferma scritta attestante la risoluzione anticipata del vostro contratto di locazione.
Un modello gratuito per una disdetta straordinaria e ulteriori informazioni sono disponibili su MyRight.
Cosa succede in caso di rescissione straordinaria senza subentranti?
Di norma è possibile disdire anticipatamente un appartamento se proponete una persona subentrante. Esistono tuttavia delle eccezioni. In questi casi, non siete tenuti a cercare una o un subentrante:
Nella fattispecie dipende tuttavia sempre dalle circostanze specifiche del singolo caso. Un divorzio, ad esempio, non legittima di per sé a pronunciare una disdetta straordinaria in assenza di subentranti.
Quando deve pervenire al locatore la mia disdetta?
La disdetta deve pervenire al locatore al più tardi l'ultimo giorno del periodo di disdetta. La data del timbro postale non è determinante.
Come locataria devo sempre dare per scritto la disdetta del mio appartamento?
Sì. Per scritto significa: con una lettera firmata di proprio pugno. Si raccomanda di inviare la disdetta per lettera raccomandata.
Voglio disdire il contratto di locazione del mio appartamento. Quali aspetti devo tenere presente nella lettera di disdetta?
La disdetta dell’appartamento deve avvenire per scritto:
È sufficiente se una coinquilina di una comunità abitativa firma la disdetta?
La disdetta deve essere pronunciata insieme da tutti i locatari (solidali) di un contratto di locazione: di conseguenza devono firmare tutti.
La mia padrona di casa deve trovarsi in una situazione d'emergenza per essere legittimata a dare un preavviso di disdetta per fabbisogno personale?
No, la locatrice o il locatore non deve trovarsi in una situazione di emergenza per disdire il contratto di locazione dell’appartamento.
Quando posso impugnare, in veste di inquilino, una disdetta abusiva?
Una disdetta è impugnabile quando viola il principio della buona fede, a significare che viene pronunciata perché state facendo valere dei diritti che discendono dal rapporto locativo, in quanto la vostra locataria o il vostro locatario intende imporre una modifica unilaterale del contratto a vostro detrimento o un adeguamento del canone d’affitto o perché è intervenuto un cambiamento nella vostra situazione familiare che non comporta gravi pregiudizi per la padrona o il padrone di casa.
Devo accettare una disdetta per telefono?
No, una disdetta pronunciata solo al telefono è nulla. Se la padrona o il padrone di casa vuole disdire il vostro appartamento in affitto, deve farlo obbligatoriamente con un modulo ufficiale. I locatari devono disdire l’appartamento in forma scritta.
Posso oppormi a una disdetta per fabbisogno personale?
Una disdetta è impugnabile quando viola il principio della buona fede. In proposito va esaminato il caso specifico. L’impugnazione di una disdetta deve avvenire entro 30 giorni dalla sua ricezione.
In quali casi posso prorogare il termine di disdetta del mio appartamento?
La proroga può essere richiesta presso l’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla ricezione della disdetta. Potete richiedere una proroga del rapporto locativo se la cessazione della locazione vi causerebbe disagi non giustificabili dagli interessi dei proprietari.
Come inquilino, ho il diritto di proporre un collega come subentrante?
In caso di disdetta straordinaria potete proporre un locatario subentrante. Se proponete un nuovo inquilino accettabile e in grado di pagare che subentri nel rapporto di locazione per il termine d’uscita desiderato, siete esonerati da quel momento dall’obbligo di pagare l’affitto.
Devo proporre obbligatoriamente vari subentranti?
È sufficiente una persona solvibile e accettabile che subentri poi effettivamente anche nel rapporto di locazione. Tuttavia, poiché c'è spesso incertezza riguardo alle qualifiche e all'entrata effettiva, si consiglia di proporne diverse.
Quando la locatrice o il locatore può rifiutare un locatario subentrante?
Se quest’ultimo non è finanziariamente in grado di pagare o non è accettabile.
Quali criteri soddisfa un subentrante «accettabile»?
La persona subentrante deve essere accettabile secondo criteri oggettivi rispetto all'oggetto concreto della locazione (destinazione d’uso, obblighi contrattuali particolari ecc.). Non possono essere posti al subentrante requisiti più stringenti o diversi da quelli richiesti all'inquilino precedente.
In caso di disdetta straordinaria devo trovare un subentrante anche per il mio posto auto?
Sì.
Ho dato una disdetta ordinaria per il mio appartamento. La mia locatrice ha pubblicato le date per la visita dell’appartamento senza consultarmi. Può farlo?
La vostra padrona di casa è autorizzata a pubblicare l’oggetto in locazione e a mostrarlo agli interessati, per quanto necessario per la rilocazione. Ciò malgrado, deve comunicare per tempo le date effettive per la visita dell’appartamento e discuterle con voi.
Cosa succede se non riesco a trovare qualcuno che subentri nel mio contratto?
Se rescindete il contratto di locazione del vostro appartamento, ma non riuscite a trovare una persona subentrante, l’obbligo di versare il canone di locazione permane sino alla fine del rapporto locativo – alla scadenza del termine ordinario di disdetta successivo tenendo conto dei tempi di preavviso.
Cosa significa, nella consegna di un appartamento, «pulito e spazzato»?
Significa che non è necessaria – come d’abitudine – una pulizia integrale. Tuttavia, la cucina e il bagno devono essere puliti a fondo e privi di residui di cibo e macchie di calcare. I pavimenti vanno lavati e le macchie grossolane, così come le ragnatele ecc., vanno rimosse. La pulizia di finestre e tapparelle non rientra tuttavia in una «consegna dell’appartamento pulito e spazzato».
Nel contratto di locazione non c’è nulla sulla consegna dell’appartamento. Quanto a fondo devo pulire?
Se nel contratto di locazione non è specificato nulla, l’appartamento va riconsegnato in perfette condizioni di pulizia.
Cosa include la «piccola manutenzione», cosa devo riparare quando lascio l’appartamento?
La piccola manutenzione comprende lavori che si possono eseguire di persona e senza conoscenze particolari. Ad esempio cambiare una lampadina o il soffione della doccia. Inoltre vanno sostituite piccole parti come i bicchieri per gli spazzolini da denti e i cassetti dei frigoriferi. Anche queste piccole parti sono a vostro carico.
Cosa è considerato un difetto quando si consegna un appartamento?
I danni che trascendono la normale usura e che non erano ancora presenti all’entrata nell’appartamento sono considerati difetti. Si ha un’«usura eccessiva» se provocate danni che non sarebbero stati arrecati con un uso attento.
La mia locatrice può far dipingere l'appartamento a mie spese quando me ne vado?
Nella misura in cui la tinteggiatura esistente ha ancora un valore attuale e presenta dei difetti imputabili a un'usura eccessiva (ad es. i disegni dei bambini), quando vi trasferite dovete sostenere i costi nella misura del valore attuale. Se, quando rescindete il contratto di locazione del vostro appartamento, occorre una speciale tinteggiatura perché avete fumato nell’abitazione, i costi sono integralmente a vostro carico.
Cosa succede con la mia assicurazione cauzione affitto se disdico il mio appartamento?
Se avete stipulato una cauzione affitto di AXA, alla cessazione del rapporto locativo verifichiamo se i danni accertati sono coperti da noi o dalla vostra assicurazione responsabilità civile privata. Se avete già pagato il premio annuale, vi rimborseremo l’importo in misura proporzionale, ma solo dopo aver consultato la o il padrone di casa. Se non vi sono contestazioni, potete disdire la cauzione affitto.
Heike Gross è content manager e approfondisce temi interessanti riguardanti cybersicurezza, abitazione, mobilità e molto altro ancora.
